Das gilt es beim Hauskauf zu beachten

Herr Eberle, ein junges Paar möchte sich den Traum vom Eigenheim verwirklichen und eine Immobilie kaufen. Worauf sollten sie beim Kaufprozess achten?

Sobald man sein Kaufinteresse bekundet hat, kommt man als Hauskäufer um eine Preisverhandlung praktisch nie herum. Seine Kaufchancen erhöht, wer dabei vernünftig und nachvollziehbar argumentiert. Der optimale Mix aus Souveränität, Kulanz, aber auch Standhaftigkeit führt am ehesten zum Erfolg. Ein Verkaufspreis setzt sich in der Regel aus mehreren Parametern zusammen.

Wo liegen die wesentlichen Knackpunkte?

Diese betreffen meistens die Investitionen, welche von der Käuferschaft getätigt werden müssen, um die Liegenschaft wieder instand zu setzen. Hier ist es wichtig, dass diese Investitionen vom Käufer oder der Käuferin objektiv begründet werden, da sie der Werterhaltung dienen. Weniger überzeugend sind in dieser Debatte Argumente, die auf persönlichen Vorlieben basieren. Diese können in einer Preisverhandlung nicht berücksichtigt werden. Käuferinnen und Käufer sollten stets mit Argumenten verhandeln, welche für die Gegenpartei nachvollziehbar und aus objektiver Sicht fair sind. Denn mit unrealistischen Preisvorstellungen und subjektiven Argumenten hat man schlechte Chancen, sein Traumhaus dereinst auch wirklich zu bewohnen.

Was gibt es im Speziellen bei Altbauten zu beachten?

Bei Altbauten dürfen Atmosphäre sowie emotionale und nostalgische Werte nie mit dem realen Sachwert des Objekts verwechselt werden. Ältere Häuser können viel Charme ausstrahlen, befinden sich oft in sehr guter Lage und sind am Immobilienmarkt meist etwas günstiger zu haben als Neubauten. Zu sehr blenden lassen sollte man sich vom ersten Anblick jedoch nicht, denn hinter der «reifen Fassade» verbirgt sich nicht selten ein ausgewachsener Sanierungsfall. Das kann beträchtlich ins Geld gehen und sollte deshalb vor einem allfälligen Kauf gründlich beurteilt und kalkuliert werden.

Nach dem erfolgreichen Erwerb des neuen Eigenheims steht als Nächstes die Hausübergabe an. Wie sollte sich das junge Paar darauf vorbereiten?

Ganz zentral ist, dass sie als Käufer genau darauf achten, dass sie sämtliche Informationen zum Objekt übersichtlich zur Verfügung haben. Dazu gehören die amtliche Schätzung, ein aktueller Grundbuchauszug, die Gebäudeversicherungspolice und Grundrisspläne. Falls vorhanden, sollten auch ein Sicherheitsnachweis der Elektroinstallationen, Angaben zu Heiz- und Nebenkosten, Leitungspläne sowie eine lückenlose Auflistung der getätigten Investitionen eingesehen werden. Diese Dokumente sollten, sofern möglich, bereits vor dem Verkauf an die Käuferschaft übergehen.

Wie sieht es mit Mängeln aus?

Allfällige Mängel der Liegenschaft müssen sofort nach Entdecken thematisiert und schriftlich festgehalten werden, da sie für den Kaufpreis relevant sein können. Nach dem Kauf respektive der öffentlichen Beurkundung wird es für die Käuferschaft dann eher mühsam, eine Mängelbehebung durchzusetzen.

Welche konkreten Verträge müssen zwingend unter Dach und Fach sein, damit das Haus auch rechtlich den neuen Eigentümern gehört?

Für einen gültigen Liegenschaftskauf und den damit verbundenen Eigentümerwechsel braucht es einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag für die Immobilie. Dieser wird je nach Kanton oder Gemeinde entweder vom Grundbuchamt oder vom Notar beurkundet. Eine Reservationsvereinbarung, die dem Kaufvertrag eventuell vorangeht, ist nur gültig, wenn sie ebenfalls öffentlich beurkundet ist. Die weitverbreitete Meinung, dass eine Reservation rechtlich auch ohne diese Formvorschrift bereits bindend ist, stimmt also nicht.

Macht es aus Ihrer Sicht Sinn, Fachpersonen zur Objektübergabe mitzunehmen?

Auf jeden Fall, aber nicht erst dann. Ich empfehle, sich als Interessent schon bei der Besichtigung einer Immobilie von einer Expertin oder einem Experten (z.B. Architekt:in, Immobilienschätzer, Immobilien- oder Energieberater) begleiten zu lassen. Dieser kann einem bereits vor der definitiven Kaufentscheidung mitteilen, ob und welche Investitionen noch anfallen. Anschliessend kann man diesen Kostenvoranschlag dann ins eigene Budget einkalkulieren.

Welche weiteren Fallstricke können dem jungen Paar drohen?

Durch die Komplexität einer Handänderung gibt es diverse Stolpersteine, über die die Käuferschaft fallen kann. Zu den gravierendsten gehören sicherlich grössere Mängel, die sich erst nach der öffentlichen Beurkundung und allenfalls Hausübergabe überhaupt entdecken lassen. Ferner ist besonders die Grundstückgewinnsteuer zu erwähnen, welche bei Nichtbezahlung durch den Verkäufer auf dem Grundstück lastet und den Käufer entsprechend belastet. Das kantonale Steueramt trägt bei Nichtbezahlung durch den Verkäufer ein Pfandrecht auf dem Grundstück ein. Die Konsequenz daraus ist, dass die Käuferschaft die Grundstückgewinnsteuer bezahlen muss, die ohne Weiteres 100 000 Franken und mehr betragen kann.

Wie soll man bei offenkundigen Mängeln reagieren, die erst nach dem Vertragsabschluss verursacht wurden und bei der Objektübergabe zutage treten?

Auch das kann vorkommen. In jedem Fall sollte man die Mängel sofort anzeigen. Danach ist abzuklären, wer den Mangel respektive Schaden verursacht hat und ob dieser versichert ist. In der Regel wird nämlich bei bestehenden Liegenschaften im Kaufvertrag die Garantie für sämtliche rechtlichen und sachlichen Mängel wegbedungen. Die Käuferschaft muss also nachweisen können, dass der Verkäufer die Mängel selbst verursacht und diese böswillig verschwiegen hat. In der Praxis ist dies oft schwierig.

Zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Übergabe steigt die Heizung aus. Wer ist haftbar?

Nach Unterzeichnung respektive öffentlicher Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar beim Grundbuchamt findet die Eigentumsübertragung statt. Sie entspricht der eigentlichen Handänderung. Der Übergang von Nutzen und Gefahr findet allerdings erst bei Besitzantritt statt, also bei der Schlüsselübergabe. Bis dahin haftet der Verkäufer für allfällige Schäden. Im konkreten Fall also auch für die ausgestiegene Heizung.

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