Rechtliche Hinweise bei Einliegerwohnungen

Was ist eine Einliegerwohnung?

Eine Einliegerwohnung ist eine abgeschlossene Wohneinheit in einem Einfamilienhaus mit eigenem Zugang und separater Adresse. Diese Art von Wohnung kann vielseitig genutzt werden, etwa für Familienmitglieder, die sich etwas mehr Privatsphäre wünschen, Studierende oder als Ferienwohnung. Grundsätzlich lässt sich zwischen der Vermietung an Privatpersonen und Unternehmen, also der gewerblichen Vermietung, unterscheiden. Vor der Planung ist es wichtig, bei der Gemeinde zu klären, ob eine Einliegerwohnung den Zonen- und Nutzungsvorschriften entspricht. Die Einhaltung der Bauvorschriften ist hierbei unerlässlich.

Vermietungszweck und rechtliche Aspekte

Bevor Sie eine Einliegerwohnung vermieten, sollten Sie sich über den Zweck der Vermietung im Klaren sein: Soll die Wohnung als Ferienwohnung, gewerblich oder privat vermietet werden? Je nach Art der Vermietung gelten unterschiedliche gesetzliche Bestimmungen. Ausserdem sollten Sie sich gut über Ihre Pflichten als Vermieter informieren, da die Vermietung mit einem gewissen Aufwand verbunden ist.

Bereits bei der Suche nach einer geeigneten Mieterin oder einem geeigneten Mieter sollten Sie sich nicht nur auf ihr Bauchgefühl verlassen, sondern auch einen Strafregister- und Betreibungsregisterauszug verlangen. Bei der Wohnungsübergabe ist es zudem wichtig, ein ausführliches Protokoll zu erstellen. Vorlagen dafür finden Sie beispielsweise beim Hauseigentümerverband. Ein detailliertes Protokoll erleichtert auch die Wohnungsabnahme, bei der ebenfalls ein solches erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet werden sollte. Dieses Protokoll dient dem Vermieter im Falle eines Rechtsstreits als Schuldanerkennung.

Unterstützung und Absicherung

Die Anmeldung beim Hauseigentümerverband kann die Vermietung der Einliegerwohnung erleichtern, da es dort zahlreiche Vorlagen gibt, von denen Sie als Mitglied profitieren. Zudem empfiehlt es sich, eine Rechtsschutzversicherung mit der Zusatzdeckung für Vermieter abzuschliessen. Im Falle eines Rechtsstreits übernimmt die Versicherung die Wahrung Ihrer Interessen und tritt für Sie nach aussen auf.

Gesetzliche Bestimmungen bei der Vermietung an Privatpersonen

Auch bei der Vermietung an Privatpersonen gibt es rechtlich einiges zu beachten. Grundsätzlich ist ein Mietvertrag an keine Formvorschrift gebunden und kann auch mündlich abgeschlossen werden. Wer die Schlüssel erhält, einzieht und Mietzins zahlt, gilt rechtlich als Mieter – mit allen gesetzlichen Rechten und Pflichten (Art. 266–266o OR).

Obwohl ein Mietvertrag mündlich abgeschlossen werden kann, empfehlen wir dringend, immer einen schriftlichen Vertrag zu er- stellen und von beiden Parteien unterzeichnen zu lassen. Ein schriftlicher Mietvertrag schafft Klarheit. In einigen Kantonen, wie zum Beispiel Zürich, besteht Formularpflicht. Das bedeutet, dass der Mieterschaft bei Vertragsabschluss auf einem amtlichen Formular der Mietzins des Vormieters mitgeteilt werden muss, auch wenn kein schriftlicher Vertrag abgeschlossen wurde.

Der Vermieter ist zudem verpflichtet, die Einliegerwohnung zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und diesen zu erhalten. Zeigt die Mieterschaft dem Vermieter schriftlich Mängel an, die nicht unter den kleinen Unterhalt fallen, ist der Vermieter verpflichtet, diese zu beheben. Der Mieter wiederum ist dazu verpflichtet, den Mietzins pünktlich zu bezahlen. Bei Zahlungsverzug kann der Vermieter dem Mieter schriftlich eine Frist von 30 Tagen setzen und kann bei ungenutztem Fristablauf das Mietverhältnis auf das kommende Monatsende kündigen. Bevor es zu diesem Schritt kommt, empfehlen wir jedoch, das persönliche Gespräch zu suchen und gemeinsam eine Lösung zu finden.

Frühzeitig an die Nebenkosten denken

Ein oft diskutierter Punkt sind die Nebenkosten. Bereits bei der Erstellung des Mietvertrags sollten Sie festlegen, welche Neben- kosten separat abgerechnet werden. Alle nicht im Vertrag auf- geführten Nebenkosten gelten als im Nettomietzins enthalten und dürfen nicht separat abgerechnet werden. Sollten später zusätzliche Nebenkosten entstehen, muss der Nettomietzins entsprechend angepasst werden. Schon beim Bau der Einliegerwohnung sollte an separate Zähler für Nebenkosten gedacht werden.

Bevor Sie eine Einliegerwohnung vermieten, empfehlen wir, sich gründlich über die mietrechtlichen Bestimmungen zu informieren, um sich einen Überblick über Ihre Aufgaben und Pflichten zu verschaffen. Selbst bei einer Vermietung innerhalb der Familie ist es ratsam, einen schriftlichen Mietvertrag abzuschliessen, um Klarheit zu schaffen und im Falle von Problemen eine saubere rechtliche Grundlage zu haben. Wenn alle genannten Punkte be- achtet werden, steht einer erfolgreichen Vermietung Ihrer Einliegerwohnung nichts im Weg. ||