Steuern beim Verkauf: Selbst bewohntes Haus

Anlagekosten sind der damalige Kaufpreis zuzüglich wertvermehrender Aufwendungen (bspw. Kosten für den Ausbau eines Estrichs zu einem Wohnraum) sowie die mit dem Kauf und Verkauf zusammenhängenden Kosten, die der Verkäufer zu tragen hatte (bspw. Grundbuch- und übliche Maklergebühren).

Ungleiche Steuersätz

Die Grundstückgewinnsteuer ist in den meisten Kantonen progressiv ausgestaltet, d.h., geringe Grundstückgewinne werden zu einem tieferen Steuersatz besteuert als höhere. Allerdings wird die Maximalprogression regelmässig erreicht (so sieht der Kanton Zürich bereits bei Grundstückgewinnen von CHF 100 000 die Maximalprogression von 40 Prozent vor). Eine längere Haltedauer wirkt sich steuermindernd, kürzere Haltedauern steuererhöhend aus. Dabei unterscheiden sich die kantonalen Modelle erheblich. Verkauft man bspw. im Kanton Zürich ein Grundstück innert eines Jahres nach dem Kauf, wird die Grundstückgewinnsteuer um die Hälfte, d.h. auf 60 Prozent, erhöht; ab einer Haltedauer von 20 Jahren wird sie auf 20 Prozent vermindert. Derweil wird die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau nach 25 Jahren auf das Minimum von 5 Prozent reduziert, im Kanton Genf entfällt sie nach 25 Jahren ganz.

Recht auf Ersatzbeschaffung

Sodann erlauben die kantonalen Steuergesetze unter gewissen Bedingungen, die Besteuerung der Grundstückgewinne aufzuschieben. Dies ist u.a. der Fall, wenn dauernd selbst bewohntes Wohneigentum eine Ersatzbeschaffung erfährt. Vorausgesetzt ist dabei, dass sowohl die verkaufte Wohnung oder das veräusserte Haus bis zum Verkauf durch den Veräusserer und ggf. dessen Familie dauernd selbst bewohnt worden war und ihm das neue Objekt ebenfalls als Hauptwohnsitz dient. Falls mithin das zu verkaufende Objekt zwischenzeitlich vermietet wird, droht der Verlust des Rechts auf Ersatzbeschaffung, da das Kriterium des «dauernden Selbstbewohnens» nicht mehr erfüllt wird.

Ausserdem hat die Ersatzbeschaffung innert angemessener Frist zu erfolgen. Ob dieses Kriterium erfüllt ist oder nicht, bestimmt sich nach dem Recht des Kantons, in welchem das verkaufte Grundstück liegt. Gemäss Steuerverordnung des Kantons St. Gallen hat der Kauf des Ersatzobjekts innert zwei Jahren nach dem Verkauf der ursprünglich bewohnten Liegenschaft zu erfolgen. Zulässig ist die Ersatzbeschaffung aber auch, wenn das Ersatzobjekt maximal ein Jahr vor der Veräusserung der zu ersetzenden Wohnung erworben wird. Nach der hier vertretenen Meinung handelt es sich bei diesen Fristen nicht um Verwirkungsfristen; vielmehr ist eine Verlängerung unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Eine solche Fristerstreckung ist indes vorgängig, d.h. vor Ablauf der Frist beim zu- ständigen Steueramt zu beantragen und von diesem ggf. schriftlich bestätigen zu lassen.

Wertvermehrende Investitionen

Im Zusammenhang mit dem Steueraufschub gilt: «Aufgeschoben ist nicht aufgehoben.» Mit anderen Worten wird bei einem späteren die Grundstückgewinnsteuer auslösenden Verkauf auf die Anlagekosten des ursprünglichen Objekts abgestellt. Zusätzliche wertvermehrende Investitionen können zwar ebenfalls in Abzug gebracht werden; ein aufgeschobener Grundstückgewinn gehört indes nicht dazu. Ausserdem wird – was sich positiv auf die Steuerlast auswirkt – die Haltedauer seit der letzten Grundstückgewinnsteuer auslösenden Handänderung angerechnet.

Wenn somit jemand im Jahr 1980 ein Haus zum Preis von CHF 500 000 kaufte, dieses im Jahr 2010 zum Preis von CHF 1 Mio. veräusserte und gleichzeitig ein Ersatzobjekt zum Preis von CHF 1,2 Mio. erwarb, das wiederum im Jahr 2024 für CHF 1,5 Mio. verkauft wird, so ergeben sich – vorbehältlich weiterer wertvermehrender Investitionen – Anlagekosten von CHF 700 000. Diese setzen sich zusammen aus den ursprünglichen Anlagekosten von CHF 500 000 und den zusätzlich zum Verkaufserlös getätigten Investitionen in das Ersatzobjekt von CHF 200 000. Der latente bzw. aufgeschobene Grundstückgewinn von CHF 500 000 (CHF 1 Mio. abzgl. CHF 500 000) wird hingegen im Jahr 2024 – zusammen mit dem effektiv resultierenden Gewinn von CHF 300 000 (CHF 1,5 Mio. abzgl. CHF 1,2 Mio.) – besteuert. Dabei wird eine Haltedauer von 44 Jahren (1980 bis 2024) berücksichtigt.

Wohnsitzwechsel zwischen Kantonen

Besondere Beachtung verdient der Umstand, dass die beschriebene Ersatzbeschaffung auch über die Kantonsgrenzen hinweg möglich ist. Ein Eigentümer, der sein selbst bewohntes Haus im Kanton St. Gallen verkauft und – innert angemessener Frist – im Kanton Aargau ein neues Objekt erwirbt, ist ebenfalls berechtigt, die resultierende Grundstückgewinnsteuer aufzuschieben. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung gilt hier die Einheitsmethode, d.h., bei einem späteren Verkauf des Ersatzobjekts ist einzig der Zuzugkanton – in unserem Beispiel der Kanton Aargau – berechtigt, den gesamten Grundstückgewinn zu besteuern. Dabei hat er die ganze Haltedauer seit der letzten die Grundstückgewinnsteuer auslösenden Transaktion zu berücksichtigen. So ist es möglich, den Grundstückgewinn durch Wohnsitzwechsel von einem Kanton mit hoher Grundstückgewinnsteuer in einen mit niedriger Steuerlast zu «verschieben». (Vorbehalten bleibt allerdings eine Besteuerung wegen Steuerumgehung.) Umgekehrt kann es sinnvoll sein, bei einem Wohnsitzwechsel von einem Kanton mit geringer Grundstückgewinnsteuerbelastung in einen Hochsteuerkanton auf den Steueraufschub zu verzichten und die (tiefe) Grundstückgewinnsteuer zu entrichten, um bei einem späteren Verkauf des Ersatzobjekts von höheren Anlagekosten zu profitieren.

Aufgrund der Komplexität des Systems der Grundstückgewinnsteuer und der regelmässig resultierenden erheblichen Steuerlast lohnt es sich – nicht nur, aber vor allem auch bei interkantonalen Transaktionen – , Rat bei Fachleuten zu suchen.