Wärmepumpen sind die erste Wahl

In neuen Ein- und Mehrfamilienhäusern wird heute meist eine Wärmepumpe installiert. Ein Grund für deren häufigen Einsatz ist neben ihrer Umweltfreundlichkeit der Umstand, dass dank guter Dämmung der Gebäudehülle der Wärmebedarf für die Raumheizung markant zurückgegangen ist, ja teils gar unter demjenigen für die Warmwasserbereitung liegt. Wärmepumpen erzeugen aus Umweltwärme mit Hilfe von Antriebsenergie (meist Strom) Nutzwärme. Je nachdem, ob Luft, das Erdreich oder Wasser als Wärmequelle genutzt wird, spricht man von Luft-Wasser-, Sole-Wasser- oder Wasser-Wasser-Wärmepumpen. Luft-Wasser-Wärmepumpen werden innen oder aussen aufgestellt, auch gibt es Splitgeräte, die aus einem Aussenteil mit Ventilator, Verdampfer und Verdichter und einer kompakten, platzsparenden Inneneinheit bestehen. Weiter sind modulierende Wärmepumpen erhältlich, die besonders effizient arbeiten.

Je nach Bauart können Wärmepumpen auch zur aktiven oder passiven Raumkühlung im Sommer verwendet werden. Bei der Passivkühlung wird Wärme dem Fussboden entzogen und der Erdsonde zugeführt. Neben der Steigerung des Komforts kann diese Wärme auch zur Regeneration oder Entlastung zu kühler Erdwärmesonden eingesetzt werden. In Einfamilienhäusern werden Wärmepumpen meist monovalent betrieben, decken somit den gesamten Wärmebedarf. Sie lassen sich aber auch mit anderen Heizsystemen zu bivalenten Anlagen kombinieren, so mit Solaranlagen, Brauchwasser-Wärmepumpen oder Holzfeuerungen. Zwar verteuert eine Gerätekombination die Heizungslösung, doch muss auch berücksichtigt werden, dass, je grösser der Anteil an erneuerbaren Energien zur Wärmeerzeugung ist, desto stabiler und niedriger die Betriebskosten ausfallen.

Die Effizienz der Wärmepumpe hängt von mehreren Faktoren ab, so von der Leistungszahl bzw. dem COP-Wert. Aussagekräftiger sind jedoch die Jahresarbeitszahlen JAZ, die das Verhältnis von Nutzwärme zu Stromverbrauch während eines Betriebsjahrs umschreiben. Mit einer Sole-Wasser-Wärmepumpe lassen sich im Neubau Werte von 4,5 erreichen, was heisst, dass mit 1 kWh Strom 4,5 kWh Wärme erzeugt werden.

Fossil und erneuerbar kombiniert

Öl- und Gasheizungen werden in Neubauten immer seltener eingesetzt, und wenn doch, dann in der Regel in Kombination mit Solaranlagen oder anderen Systemen, die erneuerbare Energie nutzen. Die Vorteile beider Wärmeerzeuger liegen in der bewährten, ausgereiften Technik, der Effizienz sowie den geringen System- und Einbaukosten. In der Schweiz sollen Ölheizungen auch künftig in neuen Wohnbauten erlaubt sein, insbesondere wenn eine andere Lösung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich ist. Stein des Anstosses bei fossilen Brennstoffen ist das Kohlendioxid wegen des Treibhauseffekts, wobei Gasheizungen 25 Prozent weniger CO₂ als Ölheizungen emittieren. Dieses Problem kennen Holzheizungen bzw. Pelletheizungen nicht, weil die Verbrennung CO₂-neutral ist. Allerdings ist der Brennstoff, wie auch bei Öl- und Gasheizungen, Preisschwankungen unterworfen.

Gasheizungen sind dank tiefer unterer Modulationsgrenze auch in Niedrigenergiehäusern gut einsetzbar. Sie werden in Mehrfamilienhäusern nicht selten mit Wärmepumpen kombiniert, welche die Grundlast erbringen. Mitunter trifft man auch auf eher ungewöhnliche Heizungslösungen, so etwa die Kombination von Solaranlagen mit einer Brauchwasser-Wärmepumpe oder einem Schwedenofen. Auch nimmt die Zahl der Hauseigentümer zu, die komplett auf erneuerbare Energien umgestellt haben und Wärme, Kälte und Strom in eigenen Anlagen für den Eigenbedarf produzieren.

Produkt und Dienstleistungen

Der Trend im Heizungsmarkt geht klar in Richtung massgeschneiderte Heizungslösungen aus einer Hand. Neben innovativen Qualitätsprodukten und einer intelligenten, einfach zu bedienenden Regelungstechnik sind heute auch umfassende Dienstleistungen gefragt. Bei Elco zum Beispiel, einem führenden Anbieter im Wärmeerzeugermarkt, zählen zum Dienstleistungsangebot Beratung, Inbetriebnahme, Service und Wartung. Dank vollständigem Sortiment kann die Beratung neutral, ohne Präferenzen für einen bestimmten Energieträger erfolgen. Service und Wartung bilden die Voraussetzung, eine Heizung über die ganze Lebensdauer hinweg begleiten zu können, bis deren Ersatz fällig wird. Sodann verfügt die Firma über das dichteste Servicenetz in der Schweiz. Gut 400 Fachleute, verteilt auf alle Landesgegenden, garantieren einen professionellen Service und eine effiziente Störungsbehebung rund um die Uhr an 365 Tagen im Jahr. Mehr unter elco.ch.

Staffelung der Hypotheken ist sinnvoll

Die Beraterin ist mit solchen Kundensituationen bestens vertraut, denn hierzulande ist es üblich, die Festhypothek in zeitlich gestaffelte Tranchen aufzuteilen. Diese Praxis macht aus Risikogründen Sinn, weil dadurch nicht die ganze Hypothek auf ein Mal erneuert werden muss – und dies unter Umständen ausgerechnet in einer Phase mit hohen Zinsen. Andererseits aber wird die Risikominderung mit einem gewissen Verlust an Flexibilität erkauft. So wird es etwas komplizierter, wenn die Finanzierung zu einer anderen Bank «gezügelt» werden soll. Die Staffelung von Festhypotheken schreckt viele Hypothekarkunden sogar ganz davon ab, sich den Wechsel zu einer günstigeren Bank zu überlegen. Aber unmöglich ist er nicht, und er sollte je nach Konditionen unbedingt geprüft werden. Nachfolgend sei dargestellt, wie beispielsweise ein Wechsel zur Migros Bank ablaufen kann.

Wann ist eine neue Stückelung der Schuldbriefe nötig?

Kommen wir nochmals zum Eingangsbeispiel mit dem Hypothekar-Interessenten zurück. Angenommen, seine Finanzierung verteilt sich auf zwei Festhypotheken. Eine erste Tranche von 300 000 Franken läuft im Januar 2019 aus; die zweite Tranche in derselben Höhe ist zwölf Monate später im Januar 2020 fällig. In diesem Fall nimmt die Migros Bank die Ablösung der Finanzierung in zwei Schritten vor. Sie folgt dabei den branchenüblichen Regeln, welche von der Schweizerischen Bankiervereinigung definiert werden.

Solche einheitlichen Standards und Spielregeln sind nötig, weil bei einer Hypothekar-Finanzierung oftmals die als Sicherheiten dienenden Schuldbriefe nicht mit den Tranchen übereinstimmen. Nehmen wir an, im Beispiel bestehen drei Schuldbriefe über je 200 000 Franken. Was geschieht, wenn die Migros Bank Anfang 2019 die erste Festhypotheken-Tranche in Höhe von 300 000 Franken übernimmt und die zweite Tranche noch bis 2020 bei der bisherigen Bank verbleibt? Müssen die drei Schuldbriefe zu je 200 000 Franken neu gestückelt werden, damit sie sich hälftig auf die bisherige Gläubigerbank und die Migros Bank aufteilen lassen? Die Branchenregel bestimmt Folgendes: Erstreckt sich die Ablösung aller Finanzierungstranchen auf maximal eineinhalb Jahre, ist bei den einzelnen Teilablösungen keine Neuregelung der Schuldbriefe nötig. Das trifft auf die vorliegende Situation zu, denn die erste und zweite Tranche liegen nur zwölf Monate auseinander – und damit weniger als die anderthalbjährige maximale Frist, welche die Bankiervereinigung definiert hat. Daher übernimmt die Migros Bank bereits im Januar 2019 bei der Ablösung der ersten 300 000 Franken alle Grundpfandrechte in Höhe von 600 000 Franken. Im Gegenzug stellt die Migros Bank der bisherigen Bank ein Zahlungsversprechen für die restlichen 300 000 Franken aus und löst dieses zwölf Monate später mit der Ablösung der zweiten Tranche ein.

Und Wenn sich die Gesamtablösung über eine längere Zeit erstreckt?

Meist erstreckt sich eine Gesamtablösung aber über mehr als eineinhalb Jahre. In diesem Fall sind die Grundpfandrechte an die Finanzierungstranchen anzupassen. Ist in unserem Beispiel die zweite Tranche zum Beispiel erst in drei Jahren fällig, muss der mittlere Schuldbrief à 200 000 Franken in zwei kleinere zu je 100 000 Franken gesplittet werden. In diesem Fall erhält die Migros Bank bei der Ablösung der ersten 300 000-Franken-Tranche zwei Schuldbriefe, einen à 200 000 und einen à 100 000 Franken. Die anderen zwei Schuldbriefe, ebenfalls mit einem Nominalwert von 200 000 bzw. 100 000 Franken, verbleiben bei der bisherigen Bank, bis die zweite Tranche drei Jahre später von der Migros Bank abgelöst wird.

Die mit einer Neuregelung der Grundpfandrechte verbundenen Grundbuchgebühren trägt der Hypothekar-Kunde. Diese Kosten belaufen sich in der Regel auf einige 100 Franken. Der Aufwand rechnet sich aber angesichts der Zinseinsparungen, die der Wechsel zu einem günstigeren Anbieter mit sich bringt.

Eine Umwandlung der Papier- in Register-Schuldbriefe lohnt sich

Bei der Neuregelung der Grundpfandrechte lohnt es sich, die Papier-Schuldbriefe auch gleich in elektronische Register-Schuldbriefe umzuwandeln, sofern dies nicht schon zuvor geschehen ist. Die Register-Schuldbriefe wurden Anfang 2012 mit der Änderung des Zivilgesetzbuches eingeführt und bieten gegenüber Papier-Schuldbriefen gewichtige Vorteile. Da sie nicht als physisches Wertpapier verbrieft sind, müssen sie nicht im Tresor aufbewahrt werden. Und sie können auch nicht mehr verloren gehen, wie das in Erbfällen bei Papier-Schuldbriefen zuweilen geschieht. Letztere sind dann infolge des Verlustes für kraftlos zu erklären, was mit Aufwand und erheblichen Kosten verbunden ist. Ein weiterer Vorteil von Register-Schuldbriefen: Der Aufwand verringert sich, da keine physischen Wertpapiere mehr zwischen Grundbuchämtern, Notariat und Kreditgeber hin- und herzuschicken sind.

Unverbaubare Aussicht

Bei der Anfahrt zum Familienhaus zeigt sich der Baukörper von der Strassenseite aus gewohnt modern, die Wände sind hier noch vertikal rechtwinklig angeordnet. Von der Südwestseite her zeigt sich aber, weshalb das Haus den Namen «Flash Gordon» trägt. Die Wände sind schräg, von unten nach oben auseinanderlaufend, und rahmen so die grossen Glasflächen in futuristischer Weise ein – wie ein Raumschiff. Der Wohnbereich im unteren Stock ist in Bezug auf die Aussenwand leicht zurückversetzt, wodurch ein überdachter Sitzplatz entsteht, der direkt an den Wohnbereich anschliesst. Von dort aus kann man durch die raumhohen Fenster die schöne Aussicht auf das angrenzende Hochmoor mit dem Säntis im Hintergrund geniessen. Die untere Etage ist als Wohnbereich konzipiert, wo sich das Familienleben entfalten kann. Stilistisch werden die Räume neben den grossen Fenstern vor allem durch die dunklen Parkettböden geprägt. Für ein stimmiges Wohnklima sorgen auch die perfekt abgestimmten Wandfarben. Obwohl die Räume offen und zusammenhängend gestaltet sind, werden durch die Verwinkelung Nischen und Rückzugsorte geschaffen, wie z.B. die Lounge bei der Feuerstelle. Ein Fitnessraum ergänzt das Raumkonzept auf diesem Stockwerk. «Im Vorfeld hat die Innenarchitektin von MartyDesignHaus ein Farb- und Materialkonzept für unser Eigenheim erstellt. Dank der guten Vorbereitung und Beratung der Innenarchitektin konnten wir in wenigen Tagen die Materialien aussuchen und die Farben bestimmen», erzählt der Bauherr. In der oberen Etage befinden sich drei Schlafräume, die sich ein Badezimmer teilen, sowie das Elternzimmer mit Ankleide, Walk-in-Dusche und Whirlpool. Ausserdem haben die Eltern direkten Zugang zur privaten Terrasse. «Der Elternbereich ist sehr gelungen. Wir geniessen jeden Tag die schöne Aussicht auf die Naturlandschaft, die uns von hier aus geboten wird», sagt der Bauherr. Das Projekt Hausbau hat das Paar als angenehme Zeit empfunden. Als die beiden ihren Freunden von ihrem Vorhaben erzählten, bekamen sie oft zu hören, dass ein Eigenheim zu bauen so stressig und zeitraubend sei. Aber dem Paar hat der Hausbau richtig Spass gemacht, konnte es sich doch auf die professionelle Unterstützung des Generalunternehmers stets verlassen, sorglos der beruflichen Tätigkeit nachgehen sowie sich auf den Nachwuchs vorbereiten.

Urs Christian Luginbühl, was sind die Vorteile der Holzbauweise?
Die positiven Eigenschaften der Holzbauweise sind den meisten bereits bekannt. Dazu gehören die Behaglichkeit und die angenehme Raumakustik. Auch bezüglich Energieeffizienz hat sich der Holzbau etabliert. Holz ist zudem ein ökologischer, nachhaltiger Baustoff.

Wie unterscheiden sich die Planung eines Holz- und eines Massivbauhauses?
Die Planungsprozesse unterscheiden sich sehr stark. Beim Massivbau wird der Rohbau vom Ausbau getrennt. So kommt es oft vor, dass zuerst eine Wand gemauert und erst dann die Lage der Steckdosen festgelegt wird. Die neue Wand wird aufgeschlitzt, die Rohre werden verlegt, und dann wird wieder verschlossen. So kann man sehr spät noch Änderungen vornehmen. In den modernen Holzbauweisen funktioniert dies nicht. Alles, inklusive Haustechnik und Fenster, wird bereits in der Planung bis ins Detail festgelegt und erst anschliessend produziert. Die Planung erfolgt mit spezieller Software, sodass das Haus quasi virtuell bereits gebaut ist.

Gibt es unterschiedliche Holzbauweisen?
Ja, natürlich. Neben den klassischen Holzbauweisen wie Riegel- und Chaletbau, welche meist in ländlichen Regionen und in den Berggebieten vorkommen, gibt es die Rahmenbauweise oder auch verschiedene Systeme mit Massivholzplatten. Momentan ist zudem ein Trend Richtung Modulbauweise festzustellen. Dabei werden ganze Räume vorfabriziert und auf die Baustelle transportiert. Dies hat den Vorteil, dass man auch Küchen oder Badezimmer bereits in den Produktionshallen montieren kann.

Welche Holzarten werden beim Holzbau verwendet?
Im Tragwerkbereich sind es grossmehrheitlich Fichten- und Tannenholz. Natürlich kommen auch weitere Holzarten zum Einsatz. Bei Bodenbelägen werden oft Harthölzer wie Eiche oder Buche eingesetzt, bei Fassaden auch Lärchenholz.

Ist ein Holzbau gleich ein Fertighaus?
Der Begriff Fertighaus kommt aus Deutschland und ist nicht klar definiert. Die meisten Fertighäuser werden importiert. Diese Anbieter verfolgen das Konzept, unabhängig vom Standort möglichst viele identische Häuser zu verkaufen. Die Lage und die Umgebung werden dabei kaum berücksichtigt. Die Mitglieder des VGQ hingegen haben ihre Prozesse und das Bausystem standardisiert – und nicht das Aussehen der Gebäude. Diese Anbieter sind viel flexibler, gehen auf alle Kundenwünsche ein und berücksichtigen die standortspezifischen Anforderungen.

Stimmt es, dass es in einem Holzhaus im Sommer sehr heiss werden kann?
Das ist ein uraltes Vorurteil. Alle modernen Wohnbauten müssen dieselben Normen und Vorschriften erfüllen. In den letzten Jahren haben verschiedene Studien gezeigt, welches die Haupteinflüsse auf die Raumtemperatur von energieeffizienten Bauten sind: die Fensterflächen, die Glasqualität, die Beschattungsmöglichkeiten, die Nachtauskühlung und nicht zuletzt das Nutzerverhalten.

Wie leicht kann man Holzhäuser später umbauen?
Da gibt es Unterschiede zwischen den Bausystemen. Grundsätzlich können Oberflächen, Einbauten und nicht tragende Wände sehr leicht ausgewechselt werden. Die Holzbauweise bietet ausserdem grosse Vorteile bei Aufstockungen und Anbauten, da Holzbauten leicht sind und schneller ausgeführt werden können.

Wie findet man den richtigen Anbieter?
In der Schweiz gibt es sehr viele Holzbau-Unternehmen. Da kommt es darauf an, was man bauen möchte. Zudem stellt sich die Frage, ob man ein Generalunternehmen sucht oder nicht. Bei den Anbietern für die Systembauweise mit entsprechenden grossen Vorfertigungshallen reduziert sich die Auswahl schon mehr. Beim Schweizerischen Verband für geprüfte Qualitätshäuser sind es zwölf Unternehmen, die sich für das umfassende Qualitätssicherungssystem für erstklassige Wertarbeit im Systemholzbau entschieden haben – diese Firmen können wir natürlich aus erster Hand empfehlen.

Gibt es preisliche Unterschiede zum Massivbau?
Hier vergleicht man Äpfel mit Birnen. Bei materialgerechten Entwürfen sind die Preisdifferenzen gering. Wenn aber ein Entwurf als Massivbau konzipiert wird, ist die Holzvariante davon meist teurer. Dies ist aber umgekehrt auch der Fall.

Sieht man einem Holzhaus an, dass es ein Holzhaus ist?
Nicht in jedem Fall ist ein Holzbau klar als solcher erkennbar. Das hängt mit der Wahl der Fassade zusammen, wo oft andere Materialien als Holz eingesetzt werden. Da Holzbau im Trend liegt, gibt es auch immer mehr Massivbauten, die mit Holz verkleidet werden.

Wo liegen die Nachteile?
Die Konstrutktionsstärke eines Massivbaus ist höher als die einer Holzelementbauweise, insbesondere beim Zweischalenmauerwerk. Gerade bei kleinen Parzellen kann dies einen Nachteil bezüglich der Wohnfläche bedeuten.

Wie lange dauert der Bau eines Einfamilienhauses in Massivbauweise, und wann sollte man am besten damit beginnen?
Die Bauzeit hängt von der Grösse und der Komplexität des Hauses sowie nicht zuletzt auch von der Witterung ab. Bei einer durchschnittlichen Grösse eines Einfamilienhauses rechnen wir mit sieben bis acht Monaten vom Baubeginn bis zum Einzugstermin. Die Witterung spielt beim Aushub und bei der Konstruktion des Kellers eine relevante Rolle. Wenn wir den Bau im Herbst beginnen, achten wir darauf, dass das Kellergeschoss bereits vor Wintereinbruch steht.

Was sollte die Bauherrschaft wissen, wenn sie sich Sichtbeton wünscht?
Sichtbeton- und Betonkonstruktionen sind teurer als Mauerwerkkonstruktionen, denn sie sind für die Planer mit Mehraufwand verbunden, insbesondere hinsichtlich der Isolation. Zudem erfordert die Verarbeitung des Materials vor Ort grösste Sorgfalt für ein optimales Ergebnis.

Nach wie vielen Jahren muss mit einer Auffrischung der Fassade gerechnet werden?
Das hängt von den Ansprüchen der Bauherrschaft ab. Eine verputzte Fassade kann nach 10 bis 15 Jahren einen Neuanstrich gut vertragen. Eine Sichtbetonfassade ist heikler und bedarf regelmässiger Reinigung in kürzeren Zeitabständen.

Ist die Massivbaukonstruktion im Vergleich zum Holzbau besser geeignet, wenn es um die Minergie-Zertifizierungen geht?
Bauen nach Minergie-Standard funktioniert bei beiden Konstruktionen problemlos. Wichtig ist, dass die einzelnen Komponenten wie die Isolation, Lüftung, Heizung, Energiegewinnung etc. gut aufeinander abgestimmt sind.

Unter welchen Umständen empfehlen Sie der Bauherrschaft die Massivbauweise oder raten ihr davon ab?
Die Wahl der Bauweise hängt vom persönlichen Geschmack und der Ideologie der Bauherrschaft ab. Wer grossen Wert auf eine ökologisch nachhaltige Bauweise legt, wird sicherlich ein Holzhaus bevorzugen, da Holz ein CO₂-neutraler Baustoff ist. Jedoch ist die Sympathie für den jeweiligen Baustoff auch relevant.

Was sollte die Bauherrschaft sonst noch beachten?
Egal, für welche Bauweise sich die Bauherrschaft entscheidet, wichtig ist, dass sie ihre persönlichen Bedürfnisse und Wünsche kennt und im Vorfeld das Budget bestimmt, um die Planung möglichst effizient und das Haus zu ihrer eigenen Zufriedenheit zu gestalten. Es lohnt sich, sich frühzeitig, vielleicht sogar vor dem Kauf der Parzelle, mit dem Architekten zusammenzutun und die Möglichkeiten zu besprechen. So kann schnell abgeklärt werden, ob die Parzelle für das Traumhaus geeignet ist oder nicht – oder ob es spezieller Baugenehmigungen bedarf.

Jeannette Osterwalder, was versteht man unter den Begriffen Architektenhaus, Systemhaus und Fertighaus ?
Diese Begriffe sind nicht ganz klar voneinander abgegrenzt. Das Architektenhaus ist am einfachsten zu erkennen: Man geht mit seinen Wünschen zu einem Architekten, der daraufhin einen individuellen Entwurf anfertigt. Beim Architektenhaus geniesst man komplette Planungsfreiheit, kann sämtliche Unternehmer selber aussuchen und alle möglichen Sonderwünsche anbringen.

Systemhäuser werden von Unternehmen wie Kobelthaus angeboten. Die Bauherrschaft wählt dabei aus einigen «vorgeplanten» Häusern dasjenige, das ihren Wünschen und Bedürfnissen am ehesten entspricht. Schlussendlich ist ein Systemhaus aber auch sehr individuell. Rund 80 Prozent der Häuser, die wir bei Kobelthaus bauen, sind unter dem Strich Architektenhäuser, da sie umfassend an die Bauherrschaft und das Grundstück angepasst werden. Der ursprüngliche Hausentwurf ist dabei kaum noch zu erkennen. Ein Fertighaus ist eher etwas weniger anpassbar und flexibel und wird oft in Holzelementbauweise vorgefertigt. Allerdings ist nicht jedes Holzhaus ein Fertighaus.

Welche Vorteile geniesst die Bauherrschaft , die sich für ein Systemhaus entscheidet?
Die Entwürfe, aus denen man wählen kann, dienen als Hilfestellung für Menschen, denen es schwerfällt, sich vorzustellen, wie ein Entwurf schlussendlich aussehen könnte. Für uns als Architekten ist es auch ein Vorteil, wenn Kunden sagen können, welche Hausidee von unserer Website oder aus unseren Unterlagen ihnen gefällt. So können wir die Kunden besser einschätzen und ihnen Vorschläge machen, die ihrem Geschmack entsprechen.

Die Festpreisgarantie, die wir auf unsere Häuser geben, ist ein weiterer Vorteil. Die Bauherrschaft weiss bereits beim Entwurf genau, was ihr Haus kosten wird. Bei einem Architektenhaus müssen Sie damit rechnen, dass die tatsächlichen Kosten um bis zu 20 Prozent von den ersten Schätzungen abweichen, meistens nach oben. Mit einem Systemhaus hat man mehr finanzielle Sicherheit, was vor allem Bauherrschaften mit einem begrenzten Budget sehr schätzen. Das soll nicht heissen, dass ein Systemhaus zwingend günstig ist. Unter Umständen kann es genauso teuer kommen wie ein Architektenhaus. Der Unterschied liegt darin, dass Sie von Beginn an den genauen Kostenpunkt kennen.

Der dritte grosse Vorteil des Systemhauses ist die Garantie. Wer mit Kobelthaus als Generalunternehmer baut, erhält eine Garantie auf das ganze Haus. Die Garantieleistungen laufen komplett über uns. Wenn der Kunde einen Mangel feststellt, muss er nur uns informieren. Wir sorgen dafür, dass der Mangel behoben wird. Bei einem Architektenhaus müssen Sie in der Regel selbst mit den Handwerkern Kontakt aufnehmen und sich um die Nachbesserung kümmern. Es ist zudem oft nicht ganz einfach festzustellen, welches Gewerk den Mangel verursacht hat und welcher Handwerker dafür verantwortlich wäre.

Welche Änderungen werden am häufigsten an den fertigen Systemhausentwürfen vorgenommen?
Meistens wird das Haus so abgeändert, damit es auf das Grundstück und in seine Umgebung passt. So sind unsere Systemhäuser zum Beispiel für flache Grundstücke geplant, in der Schweiz haben wir heutzutage aber vermehrt Hanglagen. Da kann man nicht einfach ein fixfertig geplantes Haus hinstellen, sondern muss sehr auf die Gegebenheiten vor Ort achten. Die Änderungen, die seitens der Kunden kommen, fokussieren sich meistens auf die gestalterischen Aspekte.

Verursachen solche Anpassungen Zusatzkosten  für die Bauherrschaft?
Bei der Planung entstehen bei uns dadurch keine Zusatzkosten. Wir sind es gewohnt, die Entwürfe in der ersten Planungsphase an die Wünsche der Kunden anzupassen, wenn nötig auch mehrmals – bis der Entwurf sowohl gestalterisch als auch preislich stimmt. Diese Flexibilität kalkulieren wir ein, solange sie sich in einem normalen Rahmen bewegt.

Sind Änderungen auch während der Bauphase noch möglich ?
Das ist grundsätzlich schon möglich, aber es wird schwieriger. Wir informieren die Kunden daher im Voraus, dass das zu Mehrkosten oder Verzögerungen führen kann. Es kann beispielsweise sein, dass ein Handwerker bereits ein Bauteil vorgefertigt hat, das nun nicht mehr benötigt wird. Grosse Änderungen muss man zudem bei der Gemeinde neu bewilligen lassen, was zu langen Wartezeiten führen kann. Wenn ein Kunde sich dieser Folgen bewusst ist und die Änderung trotzdem vornehmen will, ist das natürlich möglich.

Wie kann eine Bauherrschaft mit einem knappen Budget das meiste aus ihrem Systemhaus herausholen ?
Wichtig ist, dass man zuerst alle Wünsche, die man hat, auch anbringt. Selbst wenn man denkt, sich etwas nicht leisten zu können. Die meisten Menschen bauen sich nur einmal im Leben ein Haus, und es wäre schade, wenn sie dabei auf etwas verzichten würden, was vielleicht möglich gewesen wäre. Wir prüfen dann, was sich im gegebenen Budget realisieren lässt und was nicht. Steht der Entwurf einmal fest, sollte man auf Änderungen in der Bauphase oder nachdem die Baubewilligung bereits erteilt wurde verzichten – diese sind in der Regel mit Mehrkosten verbunden. Auch bei der Bemusterung kann man etwas sparen. Insbesondere bei Küche und Bad ist es von Vorteil, wenn man sich ans Budget hält. Dieses Budget ist bei Kobelthaus gut berechnet und lässt eine hohe Qualität der Sanitärapparate und Kücheneinrichtung zu.

Wie lange dauern die Planung und der Bau des Eigenheims, und gibt es da Unterschiede zwischen System- und Architektenhaus?
Bei unseren Systemhäusern beansprucht die Planung etwa einen bis zwei Monate, bis der Entwurf sowohl gestalterisch als auch hinsichtlich des Budgets den Wünschen der Bauherrschaft entspricht. Danach wird das Baugesuch eingereicht, was völlig unabhängig vom Baukonzept ist. Die Baubewilligung erhält man in der Regel innerhalb von zwei bis drei Monaten, vorausgesetzt, es gibt keine Einsprachen. Dann kommt eine Vorbereitungsphase für den Baubeginn von etwa einem bis eineinhalb Monaten. Darauf folgt die Bauzeit, die meist etwa acht bis neun Monate in Anspruch nimmt. Diese Fristen gelten auch für das Architektenhaus. Lediglich die Planungsphase dauert dort in der Regel länger, da mehr Detailplanung notwendig ist, wenn man ein Haus von Grund auf plant. Dinge wie zum Beispiel der Dachabschluss sind bei unseren Systemhäusern bereits ausgearbeitet, bei einem Architektenhaus unter Umständen noch nicht.

Wie gestaltet sich der zeitliche Aufwand für die Bauherrschaft beim Bau eines Systemhauses ?
Der Aufwand ist beim Systemhaus geringer als beim Architektenhaus. Beim Systemhaus trifft der Anbieter bereits eine Vorauswahl, was dem Kunden die endgültige Auswahl erleichtert. So haben wir bei Kobelthaus beispielsweise einen Bemusterungsraum, wo die vorausgewählten Materialien und Produkte zusammengestellt sind. Diese Vorauswahl dient dem Kunden als Orientierungshilfe: Wir schlagen ihm passende Produkte vor, mit denen wir bereits gute Erfahrungen gemacht haben und bei denen das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmt. Bei uns haben Sie normalerweise einen Anbieter, zum Beispiel für Rollläden. Bei einem Architektenhaus sind Sie komplett frei im Markt und müssen aus zahllosen Produkten eine Auswahl treffen.

Die Auswahl des Badezimmers und der Küche ist auch beim Systemhaus mit Aufwand für die Bauherrschaft verbunden. Man wählt Materialien, Möbel, Küchengeräte und Sanitärapparate. Aber auch bei dieser Auswahl stehen wir den Kunden beratend zur Seite.

Heisst das, dass die Bauherrschaft eines Systemhauses an die Vorauswahl gebunden ist und keine anderen Produkte wählen kann?
Nein – es ist natürlich möglich, auch andere Produkte zu wählen als die vorgeschlagenen. Der Bauherr sollte allerdings bereit sein, etwaige Mehrkosten auf sich zu nehmen. Schwierig wird es nur, wenn es sich um Produkte aus dem Ausland handelt. Gerade bei Apparaten ist es da nicht immer möglich, die Garantie zu gewährleisten. Da wir eine Garantie auf das ganze Haus geben, können wir solche Geräte nicht einbauen. Der Bauherr hat auch die Möglichkeit, Wünsche bezüglich der beteiligten Handwerker und Unternehmen anzubringen. Auch hier kommen aber Kosten ins Spiel. Da wir eine Kostengarantie geben, können wir nicht auf Unternehmen zurückgreifen, die ihre Dienste zu einem viel höheren Preis anbieten als unsere gewohnten Partner. Bei einem Architektenhaus hingegen ist die Bauherrschaft bei der Auswahl der Handwerker komplett frei, trägt aber auch die ganzen Kosten selbst.

Unterscheiden sich die drei Baukonzepte System-, Fertig- und Architektenhaus hinsichtlich späterer Ausbaumöglichkeiten ?
Ein späterer Aus- oder Umbau ist bei allen Häusern möglich, ob Architekten-, System- oder Fertighaus. Es kommt nicht so sehr auf das Baukonzept, sondern vielmehr auf die Bauweise an: Holzelementhäuser lassen sich dank der Leichtbauweise sicher etwas einfacher umbauen als ein Massivbau aus Beton oder Ziegelsteinen. Allerdings hat auch ein Holzhaus tragende Elemente, die man nicht entfernen kann. Beim Herausreissen der Wände oder bei einer Aufstockung ist die Statik sehr wichtig: Sie gibt vor, was möglich ist und was nicht. Wer bereits beim Hausbau an einen späteren Umbau denkt, kann dies natürlich auch in der Planung berücksichtigen. Wenn Sie zum Beispiel wissen, dass Sie in Ihrem Einfamilienhaus später einen Teil als Einliegerwohnung abtrennen möchten, um diese zu vermieten oder im Alter eine Pflegefachkraft unterzubringen, können Sie das von Beginn an planen, sowohl beim Architekten- als auch beim Systemhaus. Dann achten wir darauf, dass alle notwendigen Anschlüsse für z.B. eine zweite Küche vorhanden sind und dass die Statik entsprechend stimmt. Das geht ohne grosse Zusatzkosten. Bei Bauvollendung geben wir unseren Kunden vollständige Planunterlagen ab, was einen späteren Umbau erleichtert.

Welches Baukonzept eignet sich am besten für Bauherrschaften, die sich ein besonders umweltfreundliches Haus wünschen? Oder ein barrierefreies?
Da gibt es keinerlei Einschränkungen. Sowohl ein Architektenhaus als auch ein System- oder Fertighaus können im Minergie-Standard ausgeführt werden. Auch bei der Barrierefreiheit sind Sie an kein Baukonzept gebunden – das ist eine Frage der richtigen Planung. Und natürlich gilt dasselbe auch für den Baustil: Ob modern oder traditionell, Sie werden sowohl bei System- und Fertig- als auch bei Architektenhäusern fündig.

Wo kann sich die Bauherrschaft weiterführende Informationen zu den unterschiedlichen Baukonzepten und -anbietern beschaffen ?
Am wichtigsten ist wohl Mundpropaganda. Wenn Sie jemanden kennen, der bereits ein Haus gebaut hat, können Sie ihn nach seinen Erfahrungen fragen. Im Internet kann es etwas schwierig sein, die Wahrheit zu erkennen: Alle Anbieter präsentieren sich auf ihren Websites natürlich im besten Licht. Auch gibt es Hausforen im Netz, welche mit Vorsicht zu geniessen sind. Am besten ist es, wenn Sie sie persönlich besuchen. Bei Kobelthaus sind wir acht Architekten an drei Standorten, und wir sind bereit, Ihnen Auskunft zu geben. Zudem bieten wir jährlich drei Hausausstellungen von fertig erstellten Kundenobjekten an. Gehen Sie direkt auf die Firmen und Architekten zu, die Sie interessieren. So können Sie sich ein Bild von den Anbietern machen und sich daraufhin entscheiden.

100 000 Franken Schaden

Doch bereits kurz nach dem Spatenstich wird aus dem Traum ein Albtraum: Die Baugrube stürzt in sich zusammen, ein Stück des steilen Hangs rutscht ab, das Haus des Nachbars wird arg in Mitleidenschaft gezogen. Die Springs müssen für die Reparatur der Risse in der Fassade des Nachbars aufkommen. Denn als Grundeigentümer sind die Springs laut schweizerischem Gesetz kausal haftbar für Schäden, die anderen durch ihr Bauprojekt entstehen. Das bedeutet: Der Bauherr haftet auch dann, wenn der Vorfall gar nicht sein eigenes Verschulden war. Grundlegend ist einzig der Tatbestand, dass der Drittschaden mit den Bauarbeiten zusammenhängt.

Die Kosten für solche Schäden belaufen sich auf mehrere hunderttausend Franken – Kosten, die Springs nicht in ihrem Budget kalkuliert haben. Obendrauf haben die Springs weder eine Bauherrenhaftpflicht- noch eine Bauwesenversicherung abgeschlossen, die solche Kosten übernehmen würden. Es bleibt den Springs also nichts anderes übrig, als den gesamten Schaden aus eigener Tasche zu bezahlen.

Wenigstens Folgekosten versichert

Viele Schäden können verhindert werden, wenn für den Hausbau qualifizierte Planer, Unternehmer und Handwerker engagiert werden, die die örtlichen Verhältnisse kennen. Trotzdem sind Schäden wie die von Springs keine Seltenheit, egal, wie sorgfältig geplant wurde. Auch wenn die Schäden selber vielleicht nicht verhindert werden können: Wenigstens die Folgekosten kann sich der Bauherr versichern lassen. Dies ist besonders wichtig, da die meisten privaten Grundstückbesitzer die Rolle des Bauherrn selber wahrnehmen und damit auch verantwortlich für den nötigen Versicherungsschutz des Bauprojekts sind. Die entsprechenden Versicherungen sollten unbedingt vor dem ersten Spatenstich abgeschlossen werden.

Keine Angst vor Vandalen

Aber auch am Bau unbeteiligte Personen können Schaden anrichten, wenn beispielsweise Jugendliche die Fassade mit Graffiti besprayen, Diebe über Nacht die teuren, neu installierten Küchengeräte entfernen oder böswillig Sachen beschädigen. Hier springt die Bauwesenversicherung ein. Sie deckt während der gesamten Bauzeit unvorhergesehene Schäden am entstehenden Gebäude. Zudem sind alle am Bau involvierten Parteien versichert: von der gesamten Planung und Bauleitung über die unzähligen Handwerker bis hin zum Bauherrn selber. In der Regel wird die Prämie für die Bauwesenversicherung unter den beauftragten Unternehmen aufgeteilt.

Damit es rasch weitergeht

Dank der Versicherung spart der Bauherr Zeit, Ärger und Kosten. Denn nach einem Schadenfall kommt es so nicht zu Bauverzögerungen, und die Arbeiten können wie geplant fortgesetzt werden. Ausserdem bevorschusst die Bauwesenversicherung auch dann das notwendige Kapital, wenn für den Schaden schliesslich ein anderer als die versicherten Parteien aufkommen muss, die Abklärungen eines Verschuldens aber erst noch geklärt werden müssen. Damit hilft die Versicherung, den Frieden auf der Baustelle zu wahren.

Anderer macht Schaden, Bauherr muss bezahlen

Neben Schäden am eigenen Bauobjekt drohen aber noch andere Gefahren: Schäden, die Dritte erleiden, wie beispielsweise an der Nachbarsvilla der Springs. Oder wenn ein ungenügend gesicherter Kran umkippt und das Nachbardach trifft. Oder wenn ein Fass mit Chemikalien ausläuft und den Boden kontaminiert. Dabei handelt es sich ebenfalls um Kausalhaftungen.

Vorsicht vor SchadenersatzForderungen

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung deckt genau solche Schäden ab: Ob Sach- oder Personenschäden, alle haftpflichtrechtlich geschuldeten Schäden, die infolge der Bauarbeiten entstehen, sind über die Versicherung gedeckt. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt den Bauherrn zudem nicht nur vor den finanziellen Folgen, sondern auch bei der Abwehr von ungerechtfertigt erhobenen Ansprüchen. In solchen Fällen kann es aufgrund allfällig hoher Schadenersatzansprüche rasch sehr teuer werden, die Versicherungsprämie ist hingegen marginal. Die Experten der Versicherung verhandeln für den Bauherrn mit den Anspruchstellern und führen die nötigen Schadenabklärungen durch. Bei Rechtsstreitigkeiten unterstützen ihn baurechtlich versierte Juristen. Da der Versicherer den Bauherrn in Streitfällen vertritt, kann der Frieden unter allen am Bau Beteiligten und insbesondere mit betroffenen zukünftigen Nachbarn besser gewahrt werden. Somit bleibt der Bauherrschaft neben dem grossen Zeitaufwand auch viel Ärger erspart.

Baufehler nach dem Einzug erkannt?

Wenn das Eigenheim fertiggestellt ist, sind alle Sorgen erst einmal vergessen. Der Einzug steht an, die Freude ist riesig. Doch die erste Euphorie kann schnell verfliegen, wenn die Hausbesitzer die ersten Baumängel entdecken. Doch das ist kein Grund, den Kopf hängen zu lassen. Schliesslich schützt die Bauherren-Rechtsschutzversicherung bei Streitigkeiten mit Bauunternehmern, Handwerkern und Architekten. Die Versicherung berät den Bauherrn und übernimmt Verfahrens- wie auch Anwaltskosten.

Wie kann man seine Familie absichern ?
Das Thema Vorsorgeschutz geht Hand in Hand mit der Finanzierung von Wohneigentum. Beim Erwerb einer Liegenschaft stellt sich die Frage, wie im Fall einer Erwerbsunfähigkeit oder eines Todesfalls die anfallenden Kosten getragen werden können. Die Grundlage dazu bietet eine saubere Vorsorgeanalyse, welche diese Szenarien konkret aufzeigt. Hier gibt es grosse Unterschiede je nach Arbeitgeber. Die Absicherung der Familie oder die Planung der Vermögenssituation hinsichtlich der Rückzahlung der Hypothekarschuld kombiniert mit der Steueroptimierung bedarf einer ganzheitlichen Lösung, welche individuell auf die unterschiedlichen Ausgangslagen der Familien abgestimmt wird.

Wo kommen Lebens-, Todesfall- und Erwerbsunfähigkeitsversicherungen ins Spiel ?
Lebensversicherungen sind oft kombinierte Lösungen, welche einen Todesfall zusammen mit einem Sparteil versichern. Bei Erleben wird die vereinbarte Summe ausbezahlt, bei Ableben während der Laufzeit wird die Summe sofort fällig. Todesfallversicherungen sind reine Risikoversicherungen: Bei Eintritt des Ereignisses wird die vereinbarte Summe ausbezahlt, dafür ist eine jährliche Risikoprämie geschuldet. Erwerbsunfähigkeitsrenten decken das fehlende Einkommen im Fall einer Invalidität ab.

Könnten Sie ein paar Beispiele für Absicherungen bei verschiedenen Haushaltstypen nennen ?
Eine Familie mit zwei Kindern ist in der Regel gut gegen Erwerbsunfähigkeit abgesichert, da in diesem Fall Renten aus der 1. und 2. Säule inklusive Kinderrenten meistens 90 Prozent des Zieleinkommens abdecken. Empfehlenswert ist noch eine Todesfallversicherung in der Höhe der 2. Hypothek. Bei einem Ehepaar über 50 sind die Kreditgeber konservativer und verlangen eine Amortisation auf Alter 60. Auch hier lohnt es sich, den Todesfall in der Höhe der 2. Hypothek abzusichern. Ein junges, kinderloses Konkubinatspaar, das aus dem Ausland zugezogen ist, hat hingegen grosse Lücken bei Erwerbsunfähigkeit, da noch wenig Leistungen aus der 1. Säule zu erwarten sind. Hier empfehlen sich eine Erwerbsunfähigkeitsrente sowie eine hohe Todesfallleistung für die Absicherung der Hypothek und des Konkubinatspartners. Wenig Absicherungsbedarf besteht bei Familien, die ihr Wohneigentum mit einem hohen Eigenkapitalanteil finanzieren.

Zu welchem Zeitpunkt sollte man sich um die Absicherung kümmern ?
Die Vorsorgeanalyse lohnt sich bereits vor dem Hauskauf. Spätestens beim Hauskauf ist sie aber dringendst empfohlen, da hier grosse Verbindlichkeiten auf eine lange Zeit bestehen.

Was würden Sie frischgebackenen Hauseigentümern sonst noch empfehlen ?
Wichtig ist, einen Vorsorgeberater Ihres Vertrauens beizuziehen, welcher Ihnen die Möglichkeiten für unvorhergesehene Fälle wie auch für die Tragbarkeit im Alter aufzeigt. Die Beratungsperson sollte die individuelle Situation des Kunden betrachten und darauf aufbauend eine nachvollziehbare Absicherungslösung aufzeigen.

Eigenheim ohne Eigenkapital – wer diese Begriffe googelt, erhält über 180 000 Ergebnisse. Kein Wunder: Die Hypothekarzinsen sind rekordtief und wecken das Interesse am Erwerb der eigenen vier Wände. Aber gleichzeitig sind die Liegenschaftspreise so hoch, dass viele Immobilieninteressenten an der Finanzierung scheitern. Normalerweise finanziert die Bank bis zu 80 Prozent des von ihr geschätzten Werts (Verkehrswert) und verlangt mindestens 20 Prozent Eigenmittel. Bei Letzteren werden zwei Arten unterschieden: «harte Eigenmittel» sowie Pensionskassengelder.

Pensionskassengeld: verpfänden oder vorbeziehen?

Für die Bereitstellung der Eigenmittel greifen viele Immobilienkäufer auf ihre Pensionskasse (2. Säule) zurück. Dabei wird entweder das Pensionskassengeld zugunsten der Bank verpfändet (verbunden mit der Pflicht, diesen Anteil der Hypothek innert 15 Jahren bzw. spätestens bis zur Pensionierung zurückzuzahlen). Oder die 2. Säule wird vorbezogen und als Barmittel eingeschossen, In beiden Fällen muss die Pensionskasse ihre Zustimmung geben, was sie in der Regel auch tut.

Die Verpfändung hat den Vorteil, dass der bisherige Versicherungsschutz der Pensionskasse unverändert weiterbesteht. Beim Vorbezug sollten insbesondere Familien eine reduzierte Deckung durch eine separate Versicherung auffangen. Ein Vorbezug wird zudem im Grundbuch eingetragen; bei einer allfälligen späteren Veräusserung der Liegenschaft muss aus dem Verkaufserlös das vorbezogene Alterskapital zwingend wieder zurückbezahlt werden.

Egal, ob die Pensionskassengelder verpfändet oder vorbezogen werden: Bei einer Hypothekarfinanzierung ist es nicht zulässig, dass die Eigenmittel ausschliesslich aus der Pensionskasse stammen. Diese Beschränkung ist im Eigeninteresse des Kunden. Sollte nämlich bei einem dramatischen Wertzerfall der Hypothekarkredit nicht mehr gedeckt sein und ein Zwangsverkauf der Liegenschaft nötig werden, wären die Eigenmittel verloren – und damit auch das eingesetzte Alterskapital.

Mindestens 10 Prozent «harte Eigenmittel»

Aus diesem Grund verlangen die Banken, dass bei einer Hypothek mindestens 10 Prozent des Verkehrswerts mit sogenannten «harten Eigenmitteln» finanziert werden, die der Kunde effektiv aus seinem Vermögen mitbringt. Dabei handelt es sich typischerweise um Barmittel, Erlöse aus Wertschriftenverkäufen, Vorsorgegelder aus der Säule 3a, Rückkaufwerte von Lebensversicherungspolicen, Erbvorbezüge und Schenkungen.

Mit «harten Eigenmitteln» zu finanzieren ist auch jener Teil des Kaufpreises, der über dem von der Bank geschätzten Verkehrswert liegt. Nehmen wir an, die Bank schätzt den Wert der Liegenschaft auf 1 Million Franken, der Kunde hat jedoch einen Kaufpreis von 1,12 Millionen Franken vereinbart. In diesem Fall muss der Kunde nicht bloss 200 000 Franken Eigenkapital aufbringen, davon mindestens 100 000 Franken bzw. wenigstens 10 Prozent als «harte Eigenmittel». Zusätzlich hat er auch die Differenz von 120 000 Franken zwischen Verkehrswert und höherem Kaufpreis in Form von «harten Eigenmitteln» selber zu finanzieren.

Harte Eigenmittel: Verpfändung kann je nachdem sinnvoll sein

Statt Obligationen, Aktien, Fonds und andere Wertschriften zu verkaufen und sie als Barmittel an die Hypothekarfinanzierung anzurechnen, können Sie diese der Bank auch verpfänden. Ebenfalls verpfänden lassen sich Ihre Säule-3a-Guthaben und Lebensversicherungen. Wichtig: Verpfändete Konten und Wertschriften müssen bei der gleichen Bank liegen, ebenso die Originalpolice einer verpfändeten Lebensversicherung. Dabei werden in aller Regel nicht 100 Prozent der Vermögenswerte angerechnet, sondern die Belehnung beträgt je nach Sicherheit 60 bis 95 Prozent.

Die Verpfändung kann sinnvoll sein, wenn Ihre Eigenmittel gebunden sind, wie bei Lebensversicherungen und Vorsorgegeldern. Voraussetzung ist aber, dass Sie über genügend Einkommen verfügen, um die Zinsen für die höhere hypothekarische Belastung zu tragen. Andererseits brauchen Sie keine höheren Amortisationsleistungen einzukalkulieren: Jener Teil der Hypothek, der durch verpfändete Werte gesichert ist, muss nicht amortisiert werden.

Was, wenn Sie nicht selber über genügend Vermögenswerte verfügen?

Reichen die selber aufgebrachten Mittel nicht, erhalten Sie vielleicht von Ihrer Verwandtschaft, zum Beispiel den Grosseltern, Eltern, dem Onkel oder der Tante einen Erbvorbezug bzw. eine Schenkung. Beachten Sie, dass dabei je nach Verwandtschaftsgrad und Kanton Steuern anfallen können.

Dringend abzuraten ist dagegen, sich «weiche Eigenmittel» in Form eines Privatkredits oder eines anderen verzinslichen und rückzahlungspflichtigen Darlehens beschaffen zu wollen. Im Internet finden sich zwar immer wieder solche Angebote für Immobilieninteressenten, die über nur knappe Eigenmittel verfügen. Doch wer so spitz kalkulieren muss, sollte das Risiko eines Immobilienkaufs gar nicht erst eingehen.

Henne oder Ei? Erst Finanzierung sichern oder Immobilie suchen?

Aus der Praxis wissen wir, dass viele Immobilieninteressenten ihr Traumobjekt wieder verlieren, weil die Finanzierung nicht rechtzeitig zustande kommt und ein anderer Käufer das Objekt wegschnappt. Es spricht also einiges dafür, sich parallel zur Immobiliensuche mit der Finanzierung des künftigen Eigenheims zu beschäftigen. Ein weiterer Vorteil dieser Vorgehensweise: Sie wissen ganz genau, was in Ihr Budget passt, und können so weitaus zielgerichteter nach Ihrem Traumhaus suchen.

Willkommen im Hypo-Dschungel

Im Hypomarkt tummeln sich unzählige Anbieter: Neben Banken bieten auch Versicherungen und Pensionskassen Hypotheken an. Für Immobilienkäufer ist es deshalb gar nicht so einfach, den Überblick zu behalten. Die Anbieter unterscheiden sich nicht nur hinsichtlich der Zinsen, sondern auch in Bezug auf die Vergabekriterien. So berücksichtigen beispielsweise nicht alle Anbieter den variablen Lohnanteil als Haushalteinkommen, und auch die Kriterien zur Belehnung sind teilweise unterschiedlich. Was viele Käufer nicht bedenken: Auch bei der Immobilienbewertung sind sich die Anbieter selten einig; diese ist jedoch entscheidend für die maximale Höhe der Hypothek und entscheidet nicht selten darüber, ob die Immobilienfinanzierung klappt oder nicht. Holen Sie daher immer mindestens drei Offerten von unterschiedlichen Anbietern ein und berücksichtigen Sie neben Banken auch Versicherungen und Pensionskassen.

Ein paar Regeln gelten dennoch

Banken finanzieren eine Immobilie zu maximal 80 Prozent. Mindestens 20 Prozent des Immobilienwerts müssen somit aus eigenen liquiden Mitteln wie Kontoguthaben oder Vermögen aus der 2. und 3. Säule kommen. Neben der Belehnung muss eine zweite Bedingung erfüllt werden: die Tragbarkeit. Demnach dürfen die laufenden Kosten einer Immobilie maximal ein Drittel des Brutto-Haushaltseinkommens ausmachen. Zu den laufenden Kosten gehören neben der Amortisation in Höhe von 1 Prozent der Hypothekarsumme auch die Nebenkosten in Höhe von 1 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie sowie die Hypothekarzinsen, die anhand eines kalkulatorischen Zinssatzes von 5 Prozent berechnet werden. Ist die maximale Hypothekarsumme bekannt, kann der maximale Kaufpreis ermittelt und gezielt nach Immobilien gesucht werden, die ins Budget passen. Bei der Finanzierung von nicht selbstgenutzten Immobilien oder Zweitwohnsitzen kommen andere – meist strengere – Kriterien zum Tragen. So fordern Kreditgeber mehr Eigenkapital, meist zwischen 30 und 50 Prozent. Auch ist es nicht erlaubt, Vorsorgegelder für die Ferienwohnung zu beziehen. Übrigens: MoneyPark stellt auf Anfrage eine Finanzierungsbestätigung aus, die den maximalen Kaufpreis verifiziert.

Felsenfest oder vogelfrei – welcher Risikotyp sind Sie?

Spätestens wenn die passende Immobilie gefunden ist, sollten Sie sich mit der Strategiewahl beschäftigen. Dabei geht es nicht nur darum, wie hoch die Hypothek ist, sondern auch darum, welche Laufzeitenstruktur gewählt wird und welches Hypothekarmodell optimal passt. Viele Hypothekarnehmer entscheiden sich im derzeitigen tiefen Zinsumfeld für eine langlaufende Festhypothek, bei welcher der Zinssatz über die vereinbarte Laufzeit stets gleich bleibt. Der Vorteil besteht in der hohen Planungs- und Budgetsicherheit. Allerdings ist ein vorzeitiger Ausstieg teuer, denn Banken verlangen eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinseinnahmen. Wer mehr Flexibilität wünscht, kann eine normalerweise günstigere Libor-Hypothek in Betracht ziehen. Die Höhe des Zinssatzes orientiert sich dabei am Libor – dem Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen. Bedenken sollten Sie bei der Wahl einer Libor-Hypothek nicht nur das zugrundeliegende Zinsänderungsrisiko, sondern auch die Auswirkungen des geplanten Ausstiegs aus dem Libor per Ende 2021 aufgrund der Libor-Manipulationen. Auch wenn definitiv eine Nachfolgeregelung für den Libor gefunden wird, ist noch unklar, wie Banken mit laufenden Libor-Hypotheken umgehen werden und ob hier nicht allenfalls die Chance genutzt wird, die Margen auf Kosten der Kunden zu erhöhen. Vorsicht ist auch bei der Tranchierung der Hypothek geboten: Nicht nur über hohe Vorfälligkeitsentschädigungen versuchen Banken ihre Kunden an sich zu binden, sondern auch über die Tranchierung. Viele Hypothekarnehmer entscheiden sich für mehrere Tranchen, um nicht zu einem Zeitpunkt den gesamten Hypothekarbetrag refinanzieren zu müssen. Nicht selten ist das Erstaunen gross, wenn bei Auslaufen der kürzeren Tranche der Wechsel zu einem neuen, günstigeren Anbieter gar nicht möglich ist. Denn: Liegen die Tranchen mehr als zwei Jahre auseinander, ist die Ablösung der gesamten Hypothek über eine Forward-Hypothek nicht möglich.

Meins, deins, unseres: warum die Eigentumsform passen muss

Im Normalfall werden Immobilien nicht von Einzelpersonen, sondern von Ehepaaren, eingetragenen Partnern oder Konkubinatspaaren gekauft. Die Rechtsform des Eigentums ist ein entscheidender, jedoch häufig unterschätzter Faktor der Immobilienfinanzierung, denn diese entscheidet über Rechte und Pflichten der Eigentümer. Beim Alleineigentum ist eine einzelne Person Eigentümer und bestimmt souverän über sämtliche Belange der Immobilie. Wer gemeinsam eine Immobilie finanziert, wird daher in den meisten Fällen zu Miteigentum oder Gesamteigentum tendieren. Beim Miteigentum werden die jeweiligen Eigentumsquoten im Grundbuch festgehalten. Beide Partner können über ihren Anteil an der Immobilie frei verfügen. Diese Rechtsform kommt beispielsweise auch beim Kauf von Stockwerkeigentum zum Tragen. Ein Verkauf oder grössere Renovationen setzen das Einverständnis des jeweils anderen Partners voraus. Viele verheiratete Paare, die im Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung leben, entscheiden sich für das Gesamteigentum. Bei dieser Eigentumsform gehört beiden Partnern jeweils die Hälfte der Immobilie, unabhängig von den tatsächlich eingesetzten Mitteln.

Das Alter kommt früher als gedacht

In der Euphorie vergessen Immobilienkäufer nicht selten, sich mit den unschönen Seiten des Lebens zu befassen. Was passiert im Todesfall oder bei Erwerbsunfähigkeit mit der Immobilie, und ist diese auch dann noch tragbar, wenn das Einkommen nach der Pensionierung plötzlich sinkt? Wer sich bloss auf die berufliche und staatliche Vorsorge verlässt, sichert lediglich zwischen 60 und 80 Prozent seines ursprünglichen Einkommens ab, die 33-Prozent-Regel hinsichtlich der Tragbarkeit bleibt aber weiterhin in Kraft. Damit die Immobilie nicht zum finanziellen Stolperstein wird, sind eine vorausschauende Vorsorgeplanung und eine optimale Amortisationsstrategie – sprich die Rückzahlung der Hypothek – entscheidend.

Wo Schatten ist, ist auch Licht

Die Immobilienfinanzierung bietet nicht nur Fallstricke, sondern durchaus auch Chancen. Denn Mieter zahlen Monat für Monat im Schnitt mehr als Eigentümer. Hinzu kommen die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten von Unterhaltskosten, Hypothekarzinsen und werterhaltenden Renovationen. Aber auch die Höhe der Hypothek sowie die Wahl der Amortisation haben einen Effekt auf Ihre Steuerrechnung. Wer statt der direkten eine indirekte Amortisation wählt, kann nicht nur höhere Hypothekarzinsen abziehen, sondern auch Einzahlungen in die 3. Säule geltend machen

Kurz: nachgedacht und vorgesorgt statt kurz gekauft und lang bezahlt

Wer am Anfang die Weichen richtig stellt, hat lange Freude am Eigenheim und kann die Immobilie nicht nur als Teil der privaten Vorsorge nutzen, sondern auch Steuern sparen. Gerade für Erstkäufer lohnt es sich aber, eine professionelle und unabhängige Beratung durch einen Spezialisten in Anspruch zu nehmen, der die optimale Finanzierungsstrategie definiert und den Anbietermarkt sowie die Kreditvergabekriterien genau kennt und Sie so durch den Hypo-Dschungel führt.

Werkverträge

Möglich ist der Abschluss eines sogenannten Totalunternehmer-Werkvertrages, bei dem eine Unternehmung beide Teile, das heisst die Planung wie auch die Ausführung des Bauobjektes, übernimmt und der Bauherr nur eine Vertragspartei für alles hat. Beinhaltet der Werkvertrag lediglich alle Bauarbeiten ohne Planung, so spricht man von einem Generalunternehmer-Werkvertrag. Möglich ist auch, dass für jede Arbeitsgattung – zum Beispiel Baumeister, Zimmermann, Fensterbauer, Dachdecker usw. – je ein selbstständiger Werkvertrag mit Unternehmern abgeschlossen wird.

Planerverträge

Wird die Planung nicht einem Totalunternehmer übertragen, besteht die Möglichkeit, eine Unternehmung mit sämtlichen Planerleistungen zu beauftragen oder aber mehrere selbstständige Planerverträge mit dem Architekten, dem Bauingenieur und den Haustechnik-Ingenieuren (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro usw.) sowie mit diversen Spezialisten – zum Beispiel Geologe, Bauphysiker, Akustiker – abzuschliessen. Möglich ist auch, dass sich mehrere Planer zu einer Planergemeinschaft vereinen und gemeinsam als Vertragspartei gegenüber dem Bauherrn auftreten.

Unabhängig davon, welche Vorgehensweise gewählt wird, empfiehlt es sich in der Regel, in zwei Schritten vorzugehen, indem zuerst die Projektplanung bis und mit Baubewilligung samt detailliertem Kostenvorschlag in Auftrag gegeben wird und erst nach Vorliegen der Baubewilligung die weiteren Verträge bezüglich Ausführungsplanung sowie Bauausführung abgeschlossen werden.

Totalunternehmer-Werkverträge: Vor-und Nachteile

Der Vorteil eines Totalunternehmer-Werkvertrages liegt darin, alles «aus einem Guss» zu erhalten, sodass sich bei einem Baumangel nicht die Frage stellt, ob dieser auf einem Planungs- und/oder Ausführungsfehler beruht und wer dies im Einzelnen zu verantworten hat. Der Totalunternehmer haftet grundsätzlich für sämtliche Mängel, auch wenn er diese nicht selber verursacht hat, sondern einer seiner Sub-Unternehmer oder Sub-Planer.

Wird hingegen ein Dritter mit der Planung betraut, so entstehen regelmässig Diskussionen, ob ein Mangel auf einen Planungs- oder Ausführungsfehler oder beides zurückzuführen ist. Umgekehrt bietet die separate Beauftragung der Planung in der Regel mehr Gewähr dafür, dass eine fachgerechte und werthaltige Konstruktion gewählt wird, als wenn der Totalunternehmer die Baukonstruktion weitgehend selber bestimmen kann. Abhilfe kann hier lediglich ein sehr detaillierter Baubeschrieb mit Qualitätsvorgaben schaffen.

Formularverträge des SIA

Als Grundlage für die einzelnen Bauverträge bieten sich die vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein (SIA) herausgegebenen Musterverträge in Form von Formularen an, die kostenlos im Internet bezogen werden können. Diese Musterverträge basieren auf den ebenfalls vom SIA herausgegebenen (jedoch käuflich zu erwerbenden) SIA-Ordnungen 102 (Architekten), 103 (Bauingenieure) und 108 (Haustechnik) bzw. auf der SIA-Norm 118 (Werkverträge), in denen ausführliche, an die Baupraxis angepasste allgemeine Vertragsbedingungen enthalten sind. Daneben bietet der SIA auch Formularverträge für Gesellschaftsverträge von Planergemeinschaften sowie Sub-Planerverträge an.

Die SIA-Ordnungen 102, 103 und 108 enthalten detaillierte, aufeinander abgestimmte Kataloge von Leistungen, welche die Planer im Rahmen ihrer Grundleistung zu erbringen haben. Die Vertragsregeln selber sind, im Vergleich zu gesetzlichen Regelungen, teilweise etwas «planerfreundlich» gestaltet. So ist zum Beispiel eine generelle Vorschusspflicht für Planungsleistungen vorgesehen, während von Gesetzes wegen das Honorar erst nach Erbringung der Leistungen fällig wird. Sie enthalten jedoch auch Verbesserungen für den Bauherrn gegenüber den gesetzlichen Regelungen. So müssen Mängel zum Beispiel innert einer Frist von frühestens 60 Tagen statt sofort gerügt werden. Selbstverständlich besteht die Möglichkeit, in Vertragsverhandlungen individuelle, auf den Einzelfall zugeschnittene Vereinbarungen zu treffen.

Die SIA-Norm 118 enthält allgemeine Vertragsbedingungen für Werkverträge, die recht ausgewogen für Bauherren und Unternehmer ausgestaltet sind. Vor allem bieten sie für den Bauherrn den Vorteil, Mängel während der ersten zwei Jahre nach der Abnahme grundsätzlich jederzeit rügen zu können, statt, wie vom Gesetz vorgesehen, sofort: Bei zu später Mängelrüge verliert der Bauherr seine Gewährleistungsrechte mit Bezug auf den entsprechenden Mangel.

Weiter ist der Unternehmer verpflichtet, für seine Mängel-Haftung eine Sicherheit in Form einer Solidarbürgschaft zu übergeben, was namentlich im Falle eines Konkurses des Unternehmers von Bedeutung ist. Zugunsten des Unternehmers ist die Möglichkeit vorgesehen, einen Mangel innert einer vom Bauherrn anzusetzenden Frist selber zu beheben, bevor die vom Gesetz vorgesehenen alternativen Möglichkeiten der Minderung oder der Ersatzvornahme (das heisst die Mängelbehebung durch eine Drittunternehmung auf Kosten des Unternehmers) gewählt werden.

Die Formularverträge haben den weiteren Vorteil, dass die wesentlichsten zu regelnden Punkte – wie der Inhalt der konkret zu erbringenden Leistung, die Höhe und die Art der Vergütung (z. B. Pauschalpreis, Einheitspreise, Aufwandabrechnung), Berufshaftpflichtversicherung und dergleichen – im Sinne einer Checkliste im Vertragsformular aufgeführt sind. Auch bieten diese die Möglichkeit, die vorerwähnten Ordnungen bzw. Normen mit den allgemeinen Vertragsbedingungen im Rahmen von individuellen Vertragsabreden abzustimmen.

Aufgrund der finanziellen Tragweite, die mit der Planung und Ausführung von Einfamilienhäusern und anderen Bauten verbunden sind, empfiehlt sich hinsichtlich der vorgesehenen vertraglichen Regelung zudem die Beratung durch einen Spezialisten.

Christian Berz ist Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht, Partner der Zürcher Anwaltskanzlei Tschudi Thaler Rechtsanwälte.