Die häufigsten Fehler beim Kauf der Traumimmobilie

Nimmt man sich bei der Prüfung der Unterlagen und der Immobilie zu wenig Zeit, sind böse Überraschungen vorprogrammiert. Spätestens bei der Finanzierung kann es dann auch noch teuer werden, wenn man unbedarft vorgeht. Das alles muss nicht sein: Wer die häufigsten Fehler kennt, dem fällt der Weg zum Eigenheim bedeutend leichter. Eine gute Vorbereitung ist dabei der Schlüssel zur Erfüllung des eigenen Wohntraums.

Bereits vor der Suche sollten sich Käuferinnen und Käufer im Klaren darüber sein, welchen Kaufpreis sie sich leisten können. Eine Finanzierungseinschätzung zeigt die Kaufpreisspanne, die spätestens bei einem Bieterverfahren von zentraler Bedeutung ist. Zudem bringt sie eine grosse Zeitersparnis, da nur Immobilien besichtigt werden, die auch im individuellen Budget liegen. Für eine erfolgreiche Suche ist zudem das Netzwerk zentral. Der Eigenheimwunsch sollte nicht nur bei Familie, Freunden und Verwandten platziert werden, sondern auch bei Maklern oder unabhängigen Hypothekarvermittlern. Letztere verfügen über ein enormes Netzwerk und kommen oft mit Personen in Kontakt, die eine Immobilie verkaufen möchten und nach einem geeigneten Käufer suchen.

Sich Zeit nehmen oder einen unabhängigen Experten beiziehen

Ist das Traumhaus gefunden, geht die aufwendige, aber unumgängliche Prüfung der Unterlagen und der Immobilie los. Es braucht mindestens zwei Wochen Zeit, um die Vertragsgrundlagen gründlich zu studieren und um die Finanzierung zu regeln. Will man diese Zeit nicht aufbringen oder fehlt es an Fachwissen, wendet man sich am besten an einen unabhängigen Hypothekar oder Immobilienexperten, der einem die nachfolgenden Schritte abnimmt.

Vor dem Notariatstermin sind alle für den Kauf notwendigen Dokumente wie Kaufvertragsentwurf, Grundbuchauszug, Nutzungs und Verwaltungsordnungen, Baubewilligungsakten oder Gebäudeversicherungsangaben gründlich zu prüfen. Ein besonderes Augenmerk gilt Belastungen im Grundbuch, die leicht übersehen werden und böse Überraschungen mit sich bringen können. Beim Kauf von Stockwerkeigentum sollten zudem unbedingt die Jahresrechnungen und der Erneuerungsfonds gesichtet werden und bei bestehenden Bauten die Liste der Investitionen.

Auch die Immobilie muss bei einer Besichtigung unter die Lupe genommen werden. Wichtige und gern vergessene Kriterien sind die Lärmbelastung und der energetische Zustand der Immo­bilie, die nicht anhand von Fotos geprüft werden können. Zudem braucht es eine Einschätzung der erwarteten Investitionen in Ge­bäude und Technik.

Immobilienbewertung zentral für fairen Kaufpreis

Nach einer gründlichen Analyse lässt sich auch der Kaufpreis einfa­cher verifizieren. Bei Standardobjekten eignen sich Onlinetools, die unter Verwendung von Algorithmen den Objektwert ermitteln. Bei sehr alten Liegenschaften, aber auch bei Liebhaber­ oder Luxus­ objekten ist der Beizug eines Experten empfehlenswert. Er beurteilt neben der Lage und der Ausstattung der Liegenschaft auch die Bausubstanz. Mit Blick in die Zukunft können so allfällige spätere Problematiken vorzeitig erkannt werden. Eine unabhängige Immo­bilienbewertung ist auch deshalb von zentraler Bedeutung, weil es auf dem Schweizer Immobilienmarkt zur Usanz geworden ist, dass die ausgeschriebenen Preise durch Bieterverfahren in die Höhe getrieben werden.

Hypothekarangebote vergleichen ist ein Muss

Bei der Finanzierung spart eine gute Vorbereitung viel Geld. Wer ohne zu vergleichen die erste Offerte der Hausbank abschliesst, zahlt vermutlich zu viel. Zu empfehlen ist ein möglichst breiter Marktvergleich und die Berücksichtigung von verschiedenen Anbietergruppen wie Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Gerade Letztere haben im vergangenen Jahr für äusserst attraktive Hypothekarangebote gesorgt.

Und wer denkt, dass im aktuellen Tiefzinsumfeld praktisch alle Anbieter die gleichen Preise offerieren, der täuscht sich gewal­tig. Gerade im letzten Jahr waren die Einsparungsmöglichkeiten durch einen unabhängigen Vergleich so hoch wie noch nie in den letzten fünf Jahren. Durchschnittlich konnten so bei einer zehn­jährigen Hypothek von 750 000 Franken über 2000 Franken pro Jahr eingespart werden. Auch die Vertragsbedingungen der einzel­nen Finanzierungsgeber sollten verglichen werden. Finanzie­rungskriterien, Flexibilität bei der Kündigung oder bei einer vor­ zeitigen Rückzahlung und einzelne Vertragsbestandteile sind bei jedem Anbieter unterschiedlich. Der Beizug eines unabhängigen Hypothekarspezialisten, der den Markt genau kennt, kann in die­sem Falle Gold wert sein.

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Unnötige Abhängigkeiten können später ins Geld gehen

Ist der passende Finanzierungspartner gefunden, gilt es insbeson­dere noch darauf zu achten, dass man sich nicht zu sehr in Abhän­gigkeiten verstrickt. Eine Staffelung der Festhypothekartranchen ergibt völlig unabhängig vom Zinsumfeld kaum je Sinn. Hypothekarkunden geben sich dadurch in eine denkbar schlechte Ver­handlungsposition, wenn die erste Tranche verlängert werden muss. Da praktisch kein Anbieter einen Rangrücktritt akzeptiert, ist der Hypothekarnehmer für die Verlängerung an das bisherige Institut gebunden. Kommt hinzu, dass kein Finanzierungsinstitut am Schweizer Markt zu jedem Zeitpunkt und für jede Laufzeit die attraktivsten Konditionen stellt.

Auf eine nachhaltige Lösung setzen

Im Rahmen der Festlegung der Finanzierungsstrategie sollte die Frage nach der Absicherung bedacht werden. Was passiert mit dem Haus oder der Wohnung, falls ein Erwerbsträger krank wird, verun­fallt oder gar stirbt? Ohne die richtige Vorsorge besteht die Möglich­keit, dass die Hypothekarzinsen und Amortisationen sowie die Nebenkosten nicht mehr bezahlt werden können. Entsprechend wichtig ist es, Immobilienfinanzierungen immer ganzheitlich zu be­trachten. Der Schlüssel dazu liegt wiederum in der Vorbereitung und führt über eine saubere Vorsorgeanalyse, die allfällige Lücken schliesst und das Traumhaus oder die Traumwohnung auf ein lang­fristiges, finanziell abgesichertes Fundament stellt.