Nachgefragt

Es gibt die Möglichkeit, eine Totalunternehmung zu beauftragen, die von der Planung bis zur Fertigstellung des Hauses verantwortlich ist. Ein Totalunternehmervertrag umfasst auftragsrechtliche und werkvertragsrechtliche Aspekte, sodass die Bauherrschaft am Ende ihr schlüsselfertiges Haus in Empfang nehmen kann. Totalunternehmungen erbringen zumeist alle Leistungen selbst und sind nur vereinzelt auf den Beizug von Subunternehmungen angewiesen.

Die Bauherrschaft kann auch je einen Vertrag für Architekturleistungen, Bauführung und Bautätigkeit abschliessen. Für die Erstellung der Baute wird dabei häufig mit einer Generalunternehmung zusammengearbeitet. Im Generalunternehmervertrag ist die Erstellung des gesamten Eigenheims vereinbart. Die Generalunternehmung verantwortet die Erstellung von den Grundmauern über das Dach bis zur Türfalle. In den meisten Fällen beauftragt die Generalunternehmung Subunternehmen für einzelne Arbeitsschritte. Selbstverständlich kann die Bauherrschaft auch für jeden Arbeitsschritt separate Werkverträge abschliessen. Dies empfiehlt sich jedoch nur, wenn die Bauherrschaft bereits Erfahrung mit Bauprojekten hat oder ein gutes Projektmanagement seitens einer Architektur- oder Bauleitungsunternehmung sichergestellt ist.

Der Werkvertrag und die SIA-Norm 118

Zentral ist bei jedem Modell der Werkvertrag. Ein Werkvertrag kann konkludent, mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Das Obligationenrecht (OR) definiert den Werkvertrag in Artikel 363 dahingehend, dass sich durch den Werkvertrag der Unternehmer zur Herstellung eines Werks und der Besteller zur Leistung einer Vergütung verpflichtet.

Beim Hausbau geht es meist um grosse finanzielle Verpflichtungen. Deshalb ist bei einem Vertragsabschluss der konkrete Einzel- fall möglichst klar und detailliert zu regeln. In der Schweiz wird dafür seit Jahrzehnten auf die bewährte Werkvertragsvorlage des Schweizer Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) zurückgegriffen.

Der SIA-Werkvertrag kann als ausfüllbares PDF-Dokument kostenlos von der SIA-Website heruntergeladen werden. Grundlagen dieses Werkvertrags sind die SIA-Norm 118 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten» sowie weitere Normen. Das Ganze basiert auf den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen des OR. Im Unterschied zu den gesetzlichen Bestimmungen, die grundsätzlich ohne weitere Vereinbarung gelten, müssen die SIA-Normen zwischen den Parteien vereinbart werden, damit sie zur Anwendung gelangen. Wird der SIA-Werkvertrag verwendet, wird zugleich die SIA-Norm 118 für anwendbar erklärt. Einzelne Bestimmungen können auch modifiziert oder ausgeschlossen werden. Seitens der Bauherrschaft sollte das entsprechende Know-how bestehen, sonst können sich eigenmächtige Änderungen als juristischer Bumerang erweisen.

Bei Uneinigkeiten während der Bauabnahme

Ist der Werkvertrag abgeschlossen, wird er erfahrungsgemäss erst wieder hervorgeholt, wenn nach Bauabschluss Uneinigkeit betreffend Baumängel oder andere Themen herrscht. Vor dem Vertragsabschluss sollte sich die Bauherrschaft deshalb detailliert mit dem Werkvertrag und seinen Beilagen auseinandersetzen sowie sich bei Unklarheiten beraten lassen. Auch während der Bautätigkeit, insbesondere nach Abschluss vordefinierter Etappen oder wenn signifikante Änderungen am geplanten Werk vor- genommen werden, schadet es nicht, einen vertieften Blick in die Werkvertragsunterlagen zu werfen. Ein entsprechendes Vorgehen mit schriftlicher Dokumentation von Anpassungen schafft zeitverzugslos Klarheit und kann nach Bauabschluss viel Zeit, Geld und Nerven sparen.

Und was ist mit Baumängeln?

Ist der Bau vollendet, sollte die Bauherrschaft bzw. Bauleitung mit den Unternehmungen eine fristgerechte Bauabnahme durchführen. Zu deren Dokumentation kann das entsprechende SIA-Formular verwendet werden. Sollten im Rahmen der Bauabnahme Baumängel entdeckt werden, sind diese im Formular sauber und detailliert zu bezeichnen. Ergänzend macht es Sinn, Bilder der Baumängel zu erstellen, auf denen die Grössenverhältnisse sowie Zeit und Datum erkennbar sind. Sind viele ähnliche oder gleiche Baumängel feststellbar, sollte zudem auf einem Plan der jeweilige Baumangel mit einer nachvollziehbaren Nummerierung aufgeführt werden. Bei Werkteilen, die nach Bauende nicht mehr zugänglich und prüfbar sind, sollten Zwischenabnahmen gemacht werden.

Die Haftung der Unternehmung für Baumängel ist in Art. 165 ff. SIA-Norm 118 detailliert geregelt. Bei Baumängeln kann nach SIA-Norm 118 in den ersten zwei Jahren nach Fertigstellung jederzeit und alles gerügt werden. Die Rüge ist sicherheitshalber sowohl an die zuständige Total- oder Generalunternehmung wie auch an betroffene Subunternehmen zu richten. Sind die zwei Jahre nach Fertigstellung vorbei, können nur noch verdeckte Baumängel gerügt werden, und zwar unverzüglich nach deren Entdeckung. Das Schweizer Bundesgericht geht dabei grundsätzlich von einer Wochenfrist aus. Das Bundesparlament debattiert zwar aktuell über eine neu im Gesetz verankerte Rügefrist von 60 Tagen. Bis es so weit ist, kann man sich als Bauherrschaft bei der Thematik «Baumängel» folgenden Grundsatz merken: Was du heute kannst besorgen, das verschiebe nicht auf morgen! Für den konkreten Inhalt einer entsprechenden Mängelrüge lässt sich die Bauherrschaft zudem am besten unverzüglich von einer Fachperson beraten. ||

« Eine schriftliche Dokumentation von Anpassungen schafft Klarheit und kann Zeit, Geld und Nerven sparen. » Niklaus Hutzli, MLaw, Rechtsanwalt und Notar