Wissenswertes zu Baukredit und Hypothek
Wer in der Schweiz bauen, Wohneigentum erwerben, umbauen oder renovieren will, kann für die Finanzierung einen Baukredit oder eine Hypothek wählen. Doch wo genau liegen die Unterschiede zwischen diesen beiden Finanzierungen? Und wann sollte welche Kreditform zum Zug kommen? Pascaline Teyssier, Hypothekarexpertin bei PostFinance, liefert Antworten.
Wer für den Erwerb von Wohneigentum, fürs Bauen, Umbauen oder fürs Renovieren Fremdkapital benötigt, greift in der Regel auf eine Finanzierung bei einem Kreditgeber wie einer Bank oder Versicherung zurück. Dabei gilt: Bei fertiggestellten Immobilien kann der Kauf mit einer Hypothek finanziert werden. Für Bauvorhaben mit fortlaufend anfallenden Kosten, zum Beispiel für einen Umbau, einen Neubau oder eine Renovation, gibt es die Finanzierungsform des Baukredits.
Was ist eine Hypothek? Und wie funktioniert diese?
Eine Hypothek ist ein Kredit, der durch eine Immobilie gesichert ist. Es ist also die Form zur Finanzierung von bereits fertiggestellten Immobilien. Wer also ein Haus oder eine Wohnung kauft, kann einen Teil der Kosten mit Eigenkapital abdecken und für den anderen Teil eine Hypothek abschliessen. Wie hoch diese maximal sein kann, hängt unter anderem vom Wert des Objekts ab. In der Schweiz gibt es für Hypotheken drei Modelle: Festhypotheken, variable Hypotheken und Geldmarkthypotheken. Bei der Festhypothek wird eine feste Laufzeit von mehr als einem Jahr mit einem festen Zinssatz vereinbart. Variable Hypotheken sind hingegen dynamisch und werden regelmässig an die Marktsituation angepasst. Und Geldmarkthypotheken sind Finanzierungen, bei denen der Zinssatz periodisch (i. d. R. quartalsweise) an die Entwicklung des Referenzzinssatzes SARON angepasst wird. Ebenso wird bei einer Geldmarkthypothek (auch Saron-Hypothek genannt) in der Regel eine Laufzeit vereinbart. Für alle Modelle gilt: Vor dem Abschluss überprüft der Kreditgeber die Bonität und die Tragbarkeit. Die Belehnung der Immobilie darf maximal 80 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie betragen. Die Kosten des Wohneigentums, die für Hypothekarzinsen, Amortisation, Unterhalt und Nebenkosten anfallen, dürfen nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
Was ist ein Baukredit? Und wie funktioniert dieser?
Der Baukredit ist eine Finanzierungslösung während der Bauphase. Für die Kreditnehmenden wird ein Baukonto eröffnet, über das die laufenden Kosten für das Bauprojekt abgewickelt werden können, zum Beispiel für Zahlungen an Bauunternehmen, Dienstleistungsfirmen und Architekturbüros. Der vereinbarte Kreditrahmen kann flexibel genutzt werden. Zudem lässt sich der Baukredit je nach Baufortschritt auch in eine Hypothek umwandeln. Es können beim Baukredit zwei Formen unterschieden werden:
- Kontokorrentkredit: Zu Beginn überweisen die Kreditnehmenden die Eigenmittel auf das Baukonto. Danach können zulasten des Baukontos laufend Rechnungen bezahlt werden. Wenn das Eigenkapital aufgebraucht ist, kann bis zur vereinbarten Limite Kredit beansprucht werden. Zinsen müssen nur für die effektiv beanspruchte Kreditlimite bezahlt werden. Ist die Bauphase abgeschlossen, zahlen die Kreditnehmenden den Baukredit durch eine Umwandlung in eine Hypothek ab. Dieser Schritt wird Konsolidierung genannt.
- Teilkonsolidierung: Eine Teilkonsolidierung ist die Umwandlung von Teilbeträgen eines Baukredits in eine Hypothek, die vor der Beendigung des Bauprojekts vorgenommen wird. Neben der Teilkonsolidierung gibt es noch die Form der Vorkonsolidierung (auch Konsolidierung auf Termin genannt). Dabei wird ein Teil des Kreditbetrags vor oder während des Bauvorhabens in eine Festhypothek umgewandelt.
Lohnt sich eine Kombination beider Finanzierungsformen?
Eine Kombination dieser beiden Finanzierungsformen kann sich durchaus lohnen. Bei Hypotheken profitieren Bauherrschaften in der Regel von attraktiveren Zinsen. Eine frühzeitige Umwandlung in Festhypotheken ist sinnvoll, wenn die Zinsen im Verlauf des Bauprojekts steigen. Bei diesen zahlen Bauherrschaften allerdings von Anfang an die Zinsen für die gesamte Summe, auch wenn sie das Kapital erst später brauchen. Demgegenüber zahlen sie beim Baukredit nur Zinsen für effektiv in Anspruch genommene Beträge. Für eine Kombination der beiden Finanzierungsformen gibt es mehrere Modelle. Man kann sich entweder die gesamte Hypothek bei Baubeginn auf das Baukonto überweisen lassen oder gestaffelte Hypothekenauszahlungen während der Bauphase wählen. So können zum Beispiel von vornherein festgelegte Kostenrechnungen eines Generalunternehmers mit gestaffelten Hypothekenzahlungen über das Baukonto beglichen werden. Auf diese Weise können die Wohneigentümerschaften ihren Kredit bereits vor Abschluss des Bauprojekts schrittweise umwandeln.
