Bauverträge für Einfamilienhäuser
Wenn es darum geht, die Planung und den Bau eines Einfamilienhauses vertraglich zu regeln, bieten sich verschiedene Vorgehensweisen an. Dabei ist jeweils zwischen den Teilleistungen Planung und Bauausführung zu unterscheiden.
Werkverträge
Möglich ist der Abschluss eines sogenannten Totalunternehmer-Werkvertrages, bei dem eine Unternehmung beide Teile, das heisst die Planung wie auch die Ausführung des Bauobjektes, übernimmt und der Bauherr nur eine Vertragspartei für alles hat. Beinhaltet der Werkvertrag lediglich alle Bauarbeiten ohne Planung, so spricht man von einem Generalunternehmer-Werkvertrag. Möglich ist auch, dass für jede Arbeitsgattung – zum Beispiel Baumeister, Zimmermann, Fensterbauer, Dachdecker usw. – je ein selbstständiger Werkvertrag mit Unternehmern abgeschlossen wird.
Planerverträge
Wird die Planung nicht einem Totalunternehmer übertragen, besteht die Möglichkeit, eine Unternehmung mit sämtlichen Planerleistungen zu beauftragen oder aber mehrere selbstständige Planerverträge mit dem Architekten, dem Bauingenieur und den Haustechnik-Ingenieuren (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro usw.) sowie mit diversen Spezialisten – zum Beispiel Geologe, Bauphysiker, Akustiker – abzuschliessen. Möglich ist auch, dass sich mehrere Planer zu einer Planergemeinschaft vereinen und gemeinsam als Vertragspartei gegenüber dem Bauherrn auftreten.
Unabhängig davon, welche Vorgehensweise gewählt wird, empfiehlt es sich in der Regel, in zwei Schritten vorzugehen, indem zuerst die Projektplanung bis und mit Baubewilligung samt detailliertem Kostenvorschlag in Auftrag gegeben wird und erst nach Vorliegen der Baubewilligung die weiteren Verträge bezüglich Ausführungsplanung sowie Bauausführung abgeschlossen werden.
Totalunternehmer-Werkverträge: Vor-und Nachteile
Der Vorteil eines Totalunternehmer-Werkvertrages liegt darin, alles «aus einem Guss» zu erhalten, sodass sich bei einem Baumangel nicht die Frage stellt, ob dieser auf einem Planungs- und/oder Ausführungsfehler beruht und wer dies im Einzelnen zu verantworten hat. Der Totalunternehmer haftet grundsätzlich für sämtliche Mängel, auch wenn er diese nicht selber verursacht hat, sondern einer seiner Sub-Unternehmer oder Sub-Planer.
Wird hingegen ein Dritter mit der Planung betraut, so entstehen regelmässig Diskussionen, ob ein Mangel auf einen Planungs- oder Ausführungsfehler oder beides zurückzuführen ist. Umgekehrt bietet die separate Beauftragung der Planung in der Regel mehr Gewähr dafür, dass eine fachgerechte und werthaltige Konstruktion gewählt wird, als wenn der Totalunternehmer die Baukonstruktion weitgehend selber bestimmen kann. Abhilfe kann hier lediglich ein sehr detaillierter Baubeschrieb mit Qualitätsvorgaben schaffen.
Formularverträge des SIA
Als Grundlage für die einzelnen Bauverträge bieten sich die vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein (SIA) herausgegebenen Musterverträge in Form von Formularen an, die kostenlos im Internet bezogen werden können. Diese Musterverträge basieren auf den ebenfalls vom SIA herausgegebenen (jedoch käuflich zu erwerbenden) SIA-Ordnungen 102 (Architekten), 103 (Bauingenieure) und 108 (Haustechnik) bzw. auf der SIA-Norm 118 (Werkverträge), in denen ausführliche, an die Baupraxis angepasste allgemeine Vertragsbedingungen enthalten sind. Daneben bietet der SIA auch Formularverträge für Gesellschaftsverträge von Planergemeinschaften sowie Sub-Planerverträge an.
Die SIA-Ordnungen 102, 103 und 108 enthalten detaillierte, aufeinander abgestimmte Kataloge von Leistungen, welche die Planer im Rahmen ihrer Grundleistung zu erbringen haben. Die Vertragsregeln selber sind, im Vergleich zu gesetzlichen Regelungen, teilweise etwas «planerfreundlich» gestaltet. So ist zum Beispiel eine generelle Vorschusspflicht für Planungsleistungen vorgesehen, während von Gesetzes wegen das Honorar erst nach Erbringung der Leistungen fällig wird. Sie enthalten jedoch auch Verbesserungen für den Bauherrn gegenüber den gesetzlichen Regelungen. So müssen Mängel zum Beispiel innert einer Frist von frühestens 60 Tagen statt sofort gerügt werden. Selbstverständlich besteht die Möglichkeit, in Vertragsverhandlungen individuelle, auf den Einzelfall zugeschnittene Vereinbarungen zu treffen.
Die SIA-Norm 118 enthält allgemeine Vertragsbedingungen für Werkverträge, die recht ausgewogen für Bauherren und Unternehmer ausgestaltet sind. Vor allem bieten sie für den Bauherrn den Vorteil, Mängel während der ersten zwei Jahre nach der Abnahme grundsätzlich jederzeit rügen zu können, statt, wie vom Gesetz vorgesehen, sofort: Bei zu später Mängelrüge verliert der Bauherr seine Gewährleistungsrechte mit Bezug auf den entsprechenden Mangel.
Weiter ist der Unternehmer verpflichtet, für seine Mängel-Haftung eine Sicherheit in Form einer Solidarbürgschaft zu übergeben, was namentlich im Falle eines Konkurses des Unternehmers von Bedeutung ist. Zugunsten des Unternehmers ist die Möglichkeit vorgesehen, einen Mangel innert einer vom Bauherrn anzusetzenden Frist selber zu beheben, bevor die vom Gesetz vorgesehenen alternativen Möglichkeiten der Minderung oder der Ersatzvornahme (das heisst die Mängelbehebung durch eine Drittunternehmung auf Kosten des Unternehmers) gewählt werden.
Die Formularverträge haben den weiteren Vorteil, dass die wesentlichsten zu regelnden Punkte – wie der Inhalt der konkret zu erbringenden Leistung, die Höhe und die Art der Vergütung (z. B. Pauschalpreis, Einheitspreise, Aufwandabrechnung), Berufshaftpflichtversicherung und dergleichen – im Sinne einer Checkliste im Vertragsformular aufgeführt sind. Auch bieten diese die Möglichkeit, die vorerwähnten Ordnungen bzw. Normen mit den allgemeinen Vertragsbedingungen im Rahmen von individuellen Vertragsabreden abzustimmen.
Aufgrund der finanziellen Tragweite, die mit der Planung und Ausführung von Einfamilienhäusern und anderen Bauten verbunden sind, empfiehlt sich hinsichtlich der vorgesehenen vertraglichen Regelung zudem die Beratung durch einen Spezialisten.
Christian Berz ist Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht, Partner der Zürcher Anwaltskanzlei Tschudi Thaler Rechtsanwälte.
