Eigenmittel für den Hauskauf
Beim Erwerb von Wohneigentum finanziert die Bank normalerweise bis zu 80 Prozent des Immobilienwerts mittels Hypothek. Mindestens 20 Prozent müssen Sie selber als Eigenkapital aufbringen. Dabei stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten offen.
Eigenheim ohne Eigenkapital – wer diese Begriffe googelt, erhält über 180 000 Ergebnisse. Kein Wunder: Die Hypothekarzinsen sind rekordtief und wecken das Interesse am Erwerb der eigenen vier Wände. Aber gleichzeitig sind die Liegenschaftspreise so hoch, dass viele Immobilieninteressenten an der Finanzierung scheitern. Normalerweise finanziert die Bank bis zu 80 Prozent des von ihr geschätzten Werts (Verkehrswert) und verlangt mindestens 20 Prozent Eigenmittel. Bei Letzteren werden zwei Arten unterschieden: «harte Eigenmittel» sowie Pensionskassengelder.
Pensionskassengeld: verpfänden oder vorbeziehen?
Für die Bereitstellung der Eigenmittel greifen viele Immobilienkäufer auf ihre Pensionskasse (2. Säule) zurück. Dabei wird entweder das Pensionskassengeld zugunsten der Bank verpfändet (verbunden mit der Pflicht, diesen Anteil der Hypothek innert 15 Jahren bzw. spätestens bis zur Pensionierung zurückzuzahlen). Oder die 2. Säule wird vorbezogen und als Barmittel eingeschossen, In beiden Fällen muss die Pensionskasse ihre Zustimmung geben, was sie in der Regel auch tut.
Die Verpfändung hat den Vorteil, dass der bisherige Versicherungsschutz der Pensionskasse unverändert weiterbesteht. Beim Vorbezug sollten insbesondere Familien eine reduzierte Deckung durch eine separate Versicherung auffangen. Ein Vorbezug wird zudem im Grundbuch eingetragen; bei einer allfälligen späteren Veräusserung der Liegenschaft muss aus dem Verkaufserlös das vorbezogene Alterskapital zwingend wieder zurückbezahlt werden.
Egal, ob die Pensionskassengelder verpfändet oder vorbezogen werden: Bei einer Hypothekarfinanzierung ist es nicht zulässig, dass die Eigenmittel ausschliesslich aus der Pensionskasse stammen. Diese Beschränkung ist im Eigeninteresse des Kunden. Sollte nämlich bei einem dramatischen Wertzerfall der Hypothekarkredit nicht mehr gedeckt sein und ein Zwangsverkauf der Liegenschaft nötig werden, wären die Eigenmittel verloren – und damit auch das eingesetzte Alterskapital.
Mindestens 10 Prozent «harte Eigenmittel»
Aus diesem Grund verlangen die Banken, dass bei einer Hypothek mindestens 10 Prozent des Verkehrswerts mit sogenannten «harten Eigenmitteln» finanziert werden, die der Kunde effektiv aus seinem Vermögen mitbringt. Dabei handelt es sich typischerweise um Barmittel, Erlöse aus Wertschriftenverkäufen, Vorsorgegelder aus der Säule 3a, Rückkaufwerte von Lebensversicherungspolicen, Erbvorbezüge und Schenkungen.
Mit «harten Eigenmitteln» zu finanzieren ist auch jener Teil des Kaufpreises, der über dem von der Bank geschätzten Verkehrswert liegt. Nehmen wir an, die Bank schätzt den Wert der Liegenschaft auf 1 Million Franken, der Kunde hat jedoch einen Kaufpreis von 1,12 Millionen Franken vereinbart. In diesem Fall muss der Kunde nicht bloss 200 000 Franken Eigenkapital aufbringen, davon mindestens 100 000 Franken bzw. wenigstens 10 Prozent als «harte Eigenmittel». Zusätzlich hat er auch die Differenz von 120 000 Franken zwischen Verkehrswert und höherem Kaufpreis in Form von «harten Eigenmitteln» selber zu finanzieren.
Harte Eigenmittel: Verpfändung kann je nachdem sinnvoll sein
Statt Obligationen, Aktien, Fonds und andere Wertschriften zu verkaufen und sie als Barmittel an die Hypothekarfinanzierung anzurechnen, können Sie diese der Bank auch verpfänden. Ebenfalls verpfänden lassen sich Ihre Säule-3a-Guthaben und Lebensversicherungen. Wichtig: Verpfändete Konten und Wertschriften müssen bei der gleichen Bank liegen, ebenso die Originalpolice einer verpfändeten Lebensversicherung. Dabei werden in aller Regel nicht 100 Prozent der Vermögenswerte angerechnet, sondern die Belehnung beträgt je nach Sicherheit 60 bis 95 Prozent.
Die Verpfändung kann sinnvoll sein, wenn Ihre Eigenmittel gebunden sind, wie bei Lebensversicherungen und Vorsorgegeldern. Voraussetzung ist aber, dass Sie über genügend Einkommen verfügen, um die Zinsen für die höhere hypothekarische Belastung zu tragen. Andererseits brauchen Sie keine höheren Amortisationsleistungen einzukalkulieren: Jener Teil der Hypothek, der durch verpfändete Werte gesichert ist, muss nicht amortisiert werden.
Was, wenn Sie nicht selber über genügend Vermögenswerte verfügen?
Reichen die selber aufgebrachten Mittel nicht, erhalten Sie vielleicht von Ihrer Verwandtschaft, zum Beispiel den Grosseltern, Eltern, dem Onkel oder der Tante einen Erbvorbezug bzw. eine Schenkung. Beachten Sie, dass dabei je nach Verwandtschaftsgrad und Kanton Steuern anfallen können.
Dringend abzuraten ist dagegen, sich «weiche Eigenmittel» in Form eines Privatkredits oder eines anderen verzinslichen und rückzahlungspflichtigen Darlehens beschaffen zu wollen. Im Internet finden sich zwar immer wieder solche Angebote für Immobilieninteressenten, die über nur knappe Eigenmittel verfügen. Doch wer so spitz kalkulieren muss, sollte das Risiko eines Immobilienkaufs gar nicht erst eingehen.
«Wer spitz kalkulieren muss, sollte erst gar keine Immobilie kaufen.»Roman Stierli
