Immobilienfinanzierung von A bis Z: Mit MoneyPark durch den Hypo-Dschungel
Viele Schweizer träumen vom Eigenheim. Damit dieses nicht zur finanziellen und persönlichen Belastungsprobe wird, führen die Spezialisten von MoneyPark Sie sicher durch den Hypo-Dschungel.
Henne oder Ei? Erst Finanzierung sichern oder Immobilie suchen?
Aus der Praxis wissen wir, dass viele Immobilieninteressenten ihr Traumobjekt wieder verlieren, weil die Finanzierung nicht rechtzeitig zustande kommt und ein anderer Käufer das Objekt wegschnappt. Es spricht also einiges dafür, sich parallel zur Immobiliensuche mit der Finanzierung des künftigen Eigenheims zu beschäftigen. Ein weiterer Vorteil dieser Vorgehensweise: Sie wissen ganz genau, was in Ihr Budget passt, und können so weitaus zielgerichteter nach Ihrem Traumhaus suchen.
Willkommen im Hypo-Dschungel
Im Hypomarkt tummeln sich unzählige Anbieter: Neben Banken bieten auch Versicherungen und Pensionskassen Hypotheken an. Für Immobilienkäufer ist es deshalb gar nicht so einfach, den Überblick zu behalten. Die Anbieter unterscheiden sich nicht nur hinsichtlich der Zinsen, sondern auch in Bezug auf die Vergabekriterien. So berücksichtigen beispielsweise nicht alle Anbieter den variablen Lohnanteil als Haushalteinkommen, und auch die Kriterien zur Belehnung sind teilweise unterschiedlich. Was viele Käufer nicht bedenken: Auch bei der Immobilienbewertung sind sich die Anbieter selten einig; diese ist jedoch entscheidend für die maximale Höhe der Hypothek und entscheidet nicht selten darüber, ob die Immobilienfinanzierung klappt oder nicht. Holen Sie daher immer mindestens drei Offerten von unterschiedlichen Anbietern ein und berücksichtigen Sie neben Banken auch Versicherungen und Pensionskassen.
Ein paar Regeln gelten dennoch
Banken finanzieren eine Immobilie zu maximal 80 Prozent. Mindestens 20 Prozent des Immobilienwerts müssen somit aus eigenen liquiden Mitteln wie Kontoguthaben oder Vermögen aus der 2. und 3. Säule kommen. Neben der Belehnung muss eine zweite Bedingung erfüllt werden: die Tragbarkeit. Demnach dürfen die laufenden Kosten einer Immobilie maximal ein Drittel des Brutto-Haushaltseinkommens ausmachen. Zu den laufenden Kosten gehören neben der Amortisation in Höhe von 1 Prozent der Hypothekarsumme auch die Nebenkosten in Höhe von 1 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie sowie die Hypothekarzinsen, die anhand eines kalkulatorischen Zinssatzes von 5 Prozent berechnet werden. Ist die maximale Hypothekarsumme bekannt, kann der maximale Kaufpreis ermittelt und gezielt nach Immobilien gesucht werden, die ins Budget passen. Bei der Finanzierung von nicht selbstgenutzten Immobilien oder Zweitwohnsitzen kommen andere – meist strengere – Kriterien zum Tragen. So fordern Kreditgeber mehr Eigenkapital, meist zwischen 30 und 50 Prozent. Auch ist es nicht erlaubt, Vorsorgegelder für die Ferienwohnung zu beziehen. Übrigens: MoneyPark stellt auf Anfrage eine Finanzierungsbestätigung aus, die den maximalen Kaufpreis verifiziert.
Felsenfest oder vogelfrei – welcher Risikotyp sind Sie?
Spätestens wenn die passende Immobilie gefunden ist, sollten Sie sich mit der Strategiewahl beschäftigen. Dabei geht es nicht nur darum, wie hoch die Hypothek ist, sondern auch darum, welche Laufzeitenstruktur gewählt wird und welches Hypothekarmodell optimal passt. Viele Hypothekarnehmer entscheiden sich im derzeitigen tiefen Zinsumfeld für eine langlaufende Festhypothek, bei welcher der Zinssatz über die vereinbarte Laufzeit stets gleich bleibt. Der Vorteil besteht in der hohen Planungs- und Budgetsicherheit. Allerdings ist ein vorzeitiger Ausstieg teuer, denn Banken verlangen eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinseinnahmen. Wer mehr Flexibilität wünscht, kann eine normalerweise günstigere Libor-Hypothek in Betracht ziehen. Die Höhe des Zinssatzes orientiert sich dabei am Libor – dem Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen. Bedenken sollten Sie bei der Wahl einer Libor-Hypothek nicht nur das zugrundeliegende Zinsänderungsrisiko, sondern auch die Auswirkungen des geplanten Ausstiegs aus dem Libor per Ende 2021 aufgrund der Libor-Manipulationen. Auch wenn definitiv eine Nachfolgeregelung für den Libor gefunden wird, ist noch unklar, wie Banken mit laufenden Libor-Hypotheken umgehen werden und ob hier nicht allenfalls die Chance genutzt wird, die Margen auf Kosten der Kunden zu erhöhen. Vorsicht ist auch bei der Tranchierung der Hypothek geboten: Nicht nur über hohe Vorfälligkeitsentschädigungen versuchen Banken ihre Kunden an sich zu binden, sondern auch über die Tranchierung. Viele Hypothekarnehmer entscheiden sich für mehrere Tranchen, um nicht zu einem Zeitpunkt den gesamten Hypothekarbetrag refinanzieren zu müssen. Nicht selten ist das Erstaunen gross, wenn bei Auslaufen der kürzeren Tranche der Wechsel zu einem neuen, günstigeren Anbieter gar nicht möglich ist. Denn: Liegen die Tranchen mehr als zwei Jahre auseinander, ist die Ablösung der gesamten Hypothek über eine Forward-Hypothek nicht möglich.
Meins, deins, unseres: warum die Eigentumsform passen muss
Im Normalfall werden Immobilien nicht von Einzelpersonen, sondern von Ehepaaren, eingetragenen Partnern oder Konkubinatspaaren gekauft. Die Rechtsform des Eigentums ist ein entscheidender, jedoch häufig unterschätzter Faktor der Immobilienfinanzierung, denn diese entscheidet über Rechte und Pflichten der Eigentümer. Beim Alleineigentum ist eine einzelne Person Eigentümer und bestimmt souverän über sämtliche Belange der Immobilie. Wer gemeinsam eine Immobilie finanziert, wird daher in den meisten Fällen zu Miteigentum oder Gesamteigentum tendieren. Beim Miteigentum werden die jeweiligen Eigentumsquoten im Grundbuch festgehalten. Beide Partner können über ihren Anteil an der Immobilie frei verfügen. Diese Rechtsform kommt beispielsweise auch beim Kauf von Stockwerkeigentum zum Tragen. Ein Verkauf oder grössere Renovationen setzen das Einverständnis des jeweils anderen Partners voraus. Viele verheiratete Paare, die im Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung leben, entscheiden sich für das Gesamteigentum. Bei dieser Eigentumsform gehört beiden Partnern jeweils die Hälfte der Immobilie, unabhängig von den tatsächlich eingesetzten Mitteln.
Das Alter kommt früher als gedacht
In der Euphorie vergessen Immobilienkäufer nicht selten, sich mit den unschönen Seiten des Lebens zu befassen. Was passiert im Todesfall oder bei Erwerbsunfähigkeit mit der Immobilie, und ist diese auch dann noch tragbar, wenn das Einkommen nach der Pensionierung plötzlich sinkt? Wer sich bloss auf die berufliche und staatliche Vorsorge verlässt, sichert lediglich zwischen 60 und 80 Prozent seines ursprünglichen Einkommens ab, die 33-Prozent-Regel hinsichtlich der Tragbarkeit bleibt aber weiterhin in Kraft. Damit die Immobilie nicht zum finanziellen Stolperstein wird, sind eine vorausschauende Vorsorgeplanung und eine optimale Amortisationsstrategie – sprich die Rückzahlung der Hypothek – entscheidend.
Wo Schatten ist, ist auch Licht
Die Immobilienfinanzierung bietet nicht nur Fallstricke, sondern durchaus auch Chancen. Denn Mieter zahlen Monat für Monat im Schnitt mehr als Eigentümer. Hinzu kommen die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten von Unterhaltskosten, Hypothekarzinsen und werterhaltenden Renovationen. Aber auch die Höhe der Hypothek sowie die Wahl der Amortisation haben einen Effekt auf Ihre Steuerrechnung. Wer statt der direkten eine indirekte Amortisation wählt, kann nicht nur höhere Hypothekarzinsen abziehen, sondern auch Einzahlungen in die 3. Säule geltend machen
Kurz: nachgedacht und vorgesorgt statt kurz gekauft und lang bezahlt
Wer am Anfang die Weichen richtig stellt, hat lange Freude am Eigenheim und kann die Immobilie nicht nur als Teil der privaten Vorsorge nutzen, sondern auch Steuern sparen. Gerade für Erstkäufer lohnt es sich aber, eine professionelle und unabhängige Beratung durch einen Spezialisten in Anspruch zu nehmen, der die optimale Finanzierungsstrategie definiert und den Anbietermarkt sowie die Kreditvergabekriterien genau kennt und Sie so durch den Hypo-Dschungel führt.
