Gute Planung ist die halbe Miete – auch beim Hausbau
Die Vorfreude auf das Haus ist gross, doch bevor man sich in die kreative Umsetzung stürzt, sind die Rahmenbedingungen für ein reibungsloses Bauen sicherzustellen.
Der Bau eines Eigenheims – ein Lebensprojekt, das mit vielen Wünschen, Vorstellungen, aber auch Sorgen und Ängsten behaftet ist. Eine überlegte Herangehensweise ist zentral. Ein guter Ausgangspunkt ist das Bewusstwerden über die einzelnen Schritte und dass man weiss, was bei den einzelnen Etappen besonders zu beachten ist.
Sparen
Der Erwerb einer Liegenschaft wird grundsätzlich auch als eine Form der Vorsorge betrachtet. Die in der gebundenen Vorsorge gesparten Mittel können also als Teil der Eigenmittel beim Kauf von Wohneigentum eingesetzt werden, das als Hauptwohnsitz dient. So kann das in eine 3. Säule eingezahlte Geld zur Finanzierung von Wohneigentum verwendet werden. Ein Thema, das beim Kauf einer Immobilie von grosser Bedeutung ist, sind Überlegungen rund um die Vorsorge. Vielfach werden für das Eigenheim Mittel aus der Pensionskasse verwendet. Je nach Vorsorgeplan hat dieser Bezug einschneidende Auswirkungen auf Leistungen bei Invalidität und bei der Hinterbliebenenvorsorge. Mit Sicherheit reduzieren sich aber Leistungen im dritten Lebensabschnitt. Eine Vorsorgeanalyse ist folglich sehr wichtig, denn aus ihr geht hervor, ob die Tragbarkeit nach einem etwaigen Schicksalsschlag noch sichergestellt ist. Mit einer Risikoversicherung besteht beispielsweise die Sicherheit, dass im Falle eines Schicksalsschlags die Hypothek sofort getilgt werden kann. Bei einer lang andauernden Krankheit oder nach einem schweren Unfall würde auch die Amortisation im Falle eines reduzierten Einkommens nicht noch zusätzlich auf das meist bereits geringere Einkommen drücken. Allenfalls resultierende Überschüsse aus der Vorsorgeversicherung fallen dem Eigenheimbesitzer zu. Die Aufwendungen hierfür sind in der Regel während der Vertragsdauer garantiert und somit planbar und meist auch steuerlich abzugsfähig.
Planen
In der Planungsphase wird es bereits konkreter. Hier sollte man bei der eigenen Hausbank sowie allfälligen weiteren Banken die Finanzierung besprechen. Diese geschieht heutzutage meistens mit der Aufnahme einer Hypothek. Dazu kann eine festverzinsliche Hypothek mit fester Dauer (in der Regel 10 Jahre, aber auch kürzer möglich) oder eine unbefristete Hypothek mit variablem Zinssatz (Saron) abgeschlossen werden. In diesem Zusammenhang sollte spätestens jetzt über eine Risikoversicherung nachgedacht werden. Eine Verpfändung derselben zu Zwecken der Finanzierung ist ebenfalls denkbar. Eine individuelle Beratung ist hier empfehlenswert. Ebenfalls wichtig in der Planungsphase ist die akkurate Auswahl von etablierten, vertrauenswürdigen Partnern. Mitunter lassen sich dadurch gewisse Risiken bereits reduzieren.
Bauen
Nun beginnt die Bauphase, das Herzstück des Bauprojekts. Damit es hier nicht zu bösen Überraschungen kommt, ist eine Bauwesenversicherung sehr zu empfehlen. Mit der Bauwesenversicherung schützt die Bauherrschaft das bereits investierte und verbaute Vermögen bei einem Bauunfall. Insbesondere deckt die Versicherung bereits erbrachte Bauleistungen, Aufräumungskosten, die Wiederherstellung des eigenen Gebäudes bis zum Zustand vor dem Ereignis, Entsorgungskosten des nicht mehr brauchbaren Materials, den Kauf und die Einbringung als Ersatz von nicht mehr brauchbarem Erdmaterial usw. Auch wenn die Leistungserbringer (Bau- und Generalunternehmer, Handwerkerunternehmen, Architekten, Ingenieure usw.) eigens versichert sind, kann nicht davon ausgegangen werden, dass bei unklarer Schadensherbeiführung ein Schaden vom vermeintlichen Verursacher ohne Weiteres übernommen wird. In solchen Fällen ist es für die rasche Abwicklung gut, wenn die Versicherung des Bauherrn zumindest in Vorleistung tritt ‒ etwaige Regressansprüche vorbehalten ‒ und das Bauvorhaben möglichst rasch weitergeführt werden kann. Nebst der Bauwesenversicherung besteht zudem in den meisten Kantonen ein Obligatorium, das Bauwerk bereits während der Bauphase gegen Feuer- und Elementarschäden zu versichern. In den Kantonen ohne Obligatorium ist es von Vorteil, diesen Schutz im Rahmen der Bauwesenversicherung einzuschliessen.
Zum Schutz des Bauherrn ist ebenfalls die Bauherren-Haftpflichtversicherung vorgesehen. Denn von Gesetzes wegen haftet der Eigentümer eines Grundstücks immer dann, wenn – von seinem Grundstück ausgehend – Dritten eine Gefahr droht oder wenn Dritte zu Schaden kommen. Diese Haftung besteht auch dann, wenn beispielsweise Handwerker infolge von Bauarbeiten Dritten Schaden zufügen. Der Grundeigentümer haftet kausal, also auch dann, wenn ihn kein Verschulden trifft. So kann beispielsweise ein geschädigter Nachbar seinen Schadenersatzanspruch direkt beim Bauherrn geltend machen. Die Höhe eines möglichen Schadens ist im Vorfeld nur schwer abzuschätzen. Die finanziellen Folgen für die möglicherweise entstandenen Sach-, Personen- sowie Vermögensschäden (Wiederherstellung des fremden Gebäudes, Heilungskosten, Lohnausfälle, Ersatzwohnung usw.) zeigen sich oft erst bei der Regulierung. Da Unvorhergesehenes auf einer Baustelle keine Seltenheit ist und die Schadenhöhe nach oben offen ist, empfiehlt es sich wärmstens, eine Bauherren-Haftpflichtversicherung abzuschliessen.
Wohnen
Das Traumhaus ist nun fertiggestellt, der Einzug hat reibungslos geklappt, und die Freude am neuen Zuhause ist gross. Für die meisten stellt das Eigenheim den grössten Vermögenswert dar. Dementsprechend ist eine adäquate Absicherung vor Schäden wichtig. Neben der Feuer- und Elementarversicherung (in gewissen Kantonen obligatorisch) empfiehlt es sich, den Gebäudeversicherungsschutz auszubauen. Insbesondere stehen folgende Risiken im Vordergrund: Erdbeben, Wasserschäden, inklusive Freilegungskosten und Lecksuchkosten, Beschädigung der haustechnischen Anlagen (Waschmaschine, Heizung, Photovoltaikanlage, Wärmepumpen usw.). Die Schäden an Gebäudeverglasungen und infolge Diebstahls sind in der Regel über die Haushaltsversicherung gedeckt. Hier ist es wichtig, vorab die passende Versicherungssumme des Hausrats zu definieren. Die Haftpflichtansprüche werden üblicherweise im Rahmen der Gebäudehaftpflicht als Zusatz zur Privathaftpflichtversicherung übernommen.
Renovieren/Anbauen
Ein Haus gibt immer etwas zu tun: Bei Renovationen oder Anbauvorhaben sind versicherungstechnisch dieselben Überlegungen wie beim Hausbau zu treffen. Besonders beim Anbauen ist es wichtig, dass in der Bauphase auch die bestehenden Gebäude versichert werden.
«WAS KANN DENN SCHON PASSIEREN ?» — EIN PAAR SCHADENBEISPIELE
Schadenhöhe gemäss realen Fallbeispielen. Diese kann je nach Schwere und betroffenen Gebäudebereichen variieren.
– Mischbatterie wird falsch angeschlossen und führt zu einem Wasserschaden im Gebäude: etwa CHF 20 000.
– Grösserer Wasserschaden in Mehrfamilienhaus zwei Monate vor Gebäudeübergabe aufgrund defekter Zuleitung des Aussenwasserhahns (Einzugstermin konnte dank sofort eingeleiteter Massnahmen eingehalten werden): etwa CHF 55 000. Mietzinsausfälle aufgrund der Verschiebung des Einzugstermins können über einen Zusatz versichert werden.
– Im Nachhinein nicht identifizierbarer Handwerker stellt Gegenstand direkt vor ein grosses Panoramafenster. Die ungleichmässige Erwärmung führt zum thermischen Bruch des Fensters: etwa CHF 16 000.
– Baugrubenböschung gerät ins Rutschen und verursacht Setzungen auf dem Nachbargrundstück: etwa CHF 65 000.
